I. NỘI DUNG VỤ ÁN.
Nguồn gốc thửa đất tranh chấp tại thôn Trà Quế, xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam là của vợ chồng cụ Lê Thưởng và cụ Nguyễn Thị Thơ (chết (chết 2005) tạo lập. Trên thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9, diện tích 422m (thửa đất tranh chấp) có ngôi nhà của vợ chồng cụ Thưởng và cụ Thơ. Hai cụ có 06 người con: Ông Lê Mậu, Lê Tú, Lê Em, Lê Hồng Phong, bà Lê Thị Lưu và bà Lê Thị Hoàng. Cụ Thưởng và cụ Thơ chết không để lại di chúc.
Ngày 07/5/2009, ông Lê Tú đã lập Văn bản phân chia thừa kế có nội dung, giao cho ông Lê Tú toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với di sản là nhà, đất nêu trên, được Ủy ban nhân dân xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam chứng thực. Nhưng ông Lê Tú đã giả mạo chữ ký của Ông (Lê Em) và ông Lê Hồng Phong. Bà Lê Thị Hoàng ký thay cho bả Lê Thị Lưu vào biên bản phân chia thừa kế để ông Lê Tú đã được hưởng toàn bộ di sản thừa kế do cha mẹ Ông để lại.
Ngày 07/8/2009, ông Lê Tú được UBND thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam cấp GCNQSDĐ đối với thửa đất 408, tờ bản đồ số 9, diện tích 422m (đất ở nông thôn). Sau đó ông Lê Tú đã làm thủ tục tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:
Ngày 21/11/2014, ông Lê Tú lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 1198, diện tích 178,2m cho ông Lê Quang Nam và ông Nguyễn Quang Chung tại Phòng công chứng số 2, tỉnh Quảng Nam. Ngày 03/12/2014, ông Lê Quang Nam và ông Nguyễn Quang Chung đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hội An chỉnh lý sang tên.
Ngày 05/10/2016, ông Lê Tú lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 1208, diện tích 99,1m cho ông Lê Quang Nam tại Phòng công chứng số 2, tỉnh Quảng Nam. Ngày 13/10/2016, ông Lê Quang Nam đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hội An chỉnh lý sang tên.
Ông Lê Em khởi kiện yêu cầu hủy Văn bản phân chia di sản thừa kế, hủy GCNQSDĐ đã cấp cho ông Lê Tú, hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy chỉnh lý biến động sang tên ông Nam, ông Chung và hủy chính lý biến động sang tên ông Nam như đã nêu trên.
Bị đơn ông Lê Tú cho rằng, ngày 07/5/2009, các anh, chị, em Ông có lập Văn bản phân chia thừa kế. Ông đã giả chữ ký, chữ viết của ông Lê Em và ông Lê Hồng Phong. Ông Lê Em và Lê Hồng Phong không biết gì về văn bản này. Văn bản phân chia thừa kế ngày 07/5/2009 được UBND xã Cẩm Hà chứng thực. Ông Lê Tú đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ di sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối tại thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9, diện tích 422m do cha, mẹ Ông để lại.
Sau đó, Ông đã tách thửa và chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quang Chung và ông Lê Quang Nam đối với thửa đất 1198, diện tích 178,2m và chuyển nhượng cho ông Lê Quang Nam đối với thửa đất số 1208, tờ bản đồ số 13, diện tích 99,1m”. Ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Quang Nam và ông Nguyễn Quang Chung đề nghị tòa án bảo vệ quyền lợi vì các Ông đã nhận chuyển nhượng thửa đất của ông Lê Tú là đúng quy định của pháp luật.
II. QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Bản án dân sự sơ thẩm số 51/2021/DS-ST ngày 24/9/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam, quyết định:
“1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Em về việc:
– Tuyên bố Văn bản phân chia tài sản thừa kể số chứng thực 121, quyển số 02/09 TP/SCT/HĐGD do UBND xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam chứng thực ngày 07/5/2009 bị vô hiệu.
– Hủy GCNQSDĐ số AQ 085646 do UBND thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 07/8/2009 cho ông Lê Tử đối với diện tích đất còn lại 144,7mỉ, tại thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9, thôn Trà Quế, xã cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam (nay là thửa đất số 348, tờ bản đồ số 13, diện tích 144,7m, loại đất ở tại nông thôn).
2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Em về việc:
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Tủ và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Quang Chung, ông Lê Quang Nam đối với thửa đất số 1198, tờ bản đồ số 13 (được tách từ thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9) vô hiệu;
– Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 697477 do Ủy ban nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 13/11/2014 cho ông Lê Tú;
– Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Tú và bên nhận chuyển nhượng ông Lê Quang Nam đối với thửa đất số 1208, tờ bản đồ số 13 (được tách từ thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9) vô hiệu;
– Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CC 909561 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 29/8/2016 cho ông Lê Tú;
– Hủy đăng ký chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 03/12/2014 của Chí nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hội An sang tên ông Nguyễn Quang Chung và ông Lê Quang Nam (do ông Lê Tủ chuyển nhượng);
– Hủy đăng ký chỉnh lý biển động quyển sử dụng đất ngày 13/10/2016 của Chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hội An sang tên ông Lê Quang Nam (do ông Lê Tủ chuyển nhượng)”.
Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí theo quy định.
– Ngày 06/10/2021, nguyên đơn ông Lê Em kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm đối với các yêu cầu chưa được tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận.
– Ngày 05/10/2021, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 22/QĐKNPT-VKS-DS đối với bản án dân sự sơ thẩm theo hướng đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đề nghị, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Chấp nhận kháng nghị phúc thẩm của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam và chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Em; sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2022/DS-PT ngày 09/3/2022 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, quyết định:
“Căn cứ khoản 2 Điều 308: Chấp nhận kháng nghị số 22/QĐKNPT-VKS- DS ngày 05/10/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam và kháng cáo của ông Lê Em, sửa bản án sơ thẩm…
I. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Em về việc:
– Tuyên bố Văn bản phân chia tài sản thừa kế số chứng thực 121, quyển số 02/09/TP/SCT/HĐGD do UBND xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam chứng thực ngày 07/5/2009 bị vô hiệu.
– Hủy GCNQSDĐ số AQ 085646 do UBND thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 07/8/2009 cho ông Lê Tủ đối với diện tích đất còn lại 144,7 mỉ, tại thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9, thôn Trà Quế, xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam (nay là thửa đất số 348, tờ bản đồ số 13, diện tích 144,7 m, loại đất ở tại nông thôn).
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Tú và bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Quang Chung, ông Lê Quang Nam đối với thửa đất số 1198, tờ bản đồ số 13 (được tách từ thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9) vô hiệu;
– Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BT 697477 do Ủy ban nhân dân thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam cấp ngày 13/11/2014 cho ông Lê Tử
– Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Lê Tú và bên nhận chuyển nhượng ông Lê Quang Nam đối với thỏa đất số 1208, tờ bản đồ số 13 (được tách từ thửa đất số 408, tờ bản đồ số 9) và hiệu,
– Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CC 909561 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 29/8/2016 cho ông Lê Tử;
– Hủy đăng ký chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 03/12/2014 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hội An sang tên ông Nguyễn Quang Chung và ông Lê Quang Nam (do ông Lê Tú chuyển nhượng);
– Hủy đăng ký chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất ngày 13/10/2016 của Chi nhánh Văn phỏng đăng ký đất đai Hội An sang tên ông Lê Quang Nam (do ông Lê Tù chuyển nhượng)”.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về ăn phi theo quy định.
III. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN RÚT KINH NGHIỆM
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định Văn bản phân chia tài sản thừa kế số chứng thực 121, quyển số 02/09 TP/SCT/HĐGD do UBND xã Cẩm Hà, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam chứng thực ngày 07/5/2009 bị vô hiệu là đúng quy định tại Điều 122, Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005, bởi vì ông Lê Tú đã giả chữ ký của ông Lê Em và ông Lê Hồng Phong và UBND xã chứng thực khi không có mặt và không phải chữ ký của ông Lê Em, ông Lê Hồng Phong là không đúng quy định của pháp luật.
Về Hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất 1198, diện tích 178,2m của ông Lê Tú cho ông Lê Quang Nam và ông Nguyễn Quang Chung ngày 21/11/2014 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thừa 1208, diện tích 99,1m ngày 05/10/2016 của ông Lê Tú cho ông Lê Quang Nam, mặc dù các thửa đất này đã được chỉnh lý biến động sang tên ông Nam và ông Chung, nhưng các hợp đồng chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật và không thuộc trường hợp ngay tình được pháp luật bảo vệ bởi vì:
– Ông Lê Tú đã giả chữ ký của ông Lê Em và ông Lê Hồng Phong để lập Văn bản phân chia di sản thừa kế ngày 7/5/2009 và Văn bản này đã bị vô hiệu nên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bị vô hiệu theo khoản 2
Điều 138 BLDS 2005;
– Việc chuyển nhượng các thửa đất giữa ông Lê Tú với ông Lê Quang Nam, ông Nguyễn Quang Chung chưa hoàn thành. Các bên chưa giao tài sản cho nhau. Ông Nam và ông Chung cũng chưa giao đủ tiền nhận chuyển nhượng thửa đất cho ông Lê Tú. Tại phiên toà phúc thẩm ngày 23/2/2022, ông Nam và ông Chung khai thửa đất 1198 mua với giá 623.700.000 đồng, nhưng ông Chung và ông Nam chỉ mới đưa tiền cọc là 190.000.000 đồng cho ông Lê Tú;
– Sau khi xảy ra tranh chấp, ông Lê Tú đã trả lại số tiền 190.000.000₫ cho ông Nam và ông Chung. Ông Nam và ông Chung đã nhận lại số tiền này nên các bên chưa bàn giao tài sản cho nhau, chưa trả tiền từ năm 2014 đến nay. Nhà đất vẫn do bà Liền (vợ ông Tú) quản lý, sử dụng;
– Khi ông Lê Tú chuyển nhượng các thửa đất này, bà Nguyễn Thị Liền là vợ ông Lê Tú, nhưng bà Liền không biết việc chuyển nhượng và bà Liền cũng không ký vào bất cứ giấy tờ chuyển nhượng và không nhận được khoản tiền từ việc chuyển nhượng đất là vi phạm Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005;
– Trên thửa đất 1198 ông Lê Tú chuyển nhượng cho ông Lê Quang Nam và Nguyễn Quang Chung có ngôi nhà cấp 4 do cha mẹ là ông Lê Thưởng và bà Nguyễn Thị Thơ để lại, quá trình sinh sống bà Nguyễn Thị Liền có xây dựng thêm khu vệ sinh và sân để phục vụ sinh hoạt, nhưng khi chuyển nhượng các bên chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề cập đến tài sản trên đất là ảnh hưởng đến quyền lợi của những người thừa kế tài sản và bản án cũng không thể thi hành án được;
– Tại phiên toà phúc thẩm ngày 23/2/2022, ông Nam và ông Chung còn khai khi nhận chuyển nhượng thửa đất thứ nhất (thửa 1198), các Ông biết có nhà trên đất nên không giao mặt bằng được. Ông Lê Tú và ông Nam, ông Chung mới thực hiện chuyển nhượng thửa đất thứ hai (thửa 1208) để thay thế thửa đất thứ nhất. Do đó, việc chuyển nhượng đối với thửa đất 1208 là giả tạo nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005.
Như vậy, việc chuyển nhượng các thửa đất giữa ông Lê Tú với ông Lê Quang Nam và Nguyễn Quang Chung đối với 02 thửa đất đều bị vô hiệu, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại áp dụng khoản 2 điều 133 Bộ luật dân sự 2015 để xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Tú với các ông Lê Quang Nam, Nguyễn Quang Chung ngày 21/11/2014 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Tú với các ông Lê Quang Nam ngày 05/10/2016 là ngay tình và không tuyên vô hiệu đối với 02 hợp đồng này; không tuyên hủy các GCNQSDĐ, không hủy chỉnh lý biến động sang tên cho ông Nam, ông Chung và ông Nam là không đúng quy định của pháp luật.
Mặt khác, tòa án cấp sơ thẩm áp dụng khoản 2 điều 133 Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết vụ án cũng không đúng vì thời điểm các bên chuyển nhượng, Bộ luật dân sự 2005 đang có hiệu lực nên phải áp dụng Điều 129 và khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 để giải quyết mới đúng quy định của pháp luật.
Vụ án này, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam đã làm tốt công tác kháng nghị phúc thẩm, được Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận.
