Vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông Ngô Như T (nguyên đơn) và vợ chồng ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N (bị đơn) là một trong những vụ việc phức tạp, kéo dài nhiều năm và trải qua nhiều cấp xét xử. Vụ án không chỉ liên quan đến việc hủy hợp đồng mua bán nhà mà còn đặt ra nhiều vấn đề pháp lý về tính hợp pháp của giao dịch, xác định đâu là tài sản riêng đâu là tài sản chung vợ chồng, hợp đồng giả tạo nhằm tẩu táng tài sản, và thủ tục tố tụng. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết vụ án, các diễn biến pháp lý, và những bài học rút ra từ quyết định của Tòa án.
1. Tóm Tắt Vụ Án
Vụ án bắt nguồn từ việc bà Đặng Thị N1 (vợ ông Ngô Như T) tự ý bán căn nhà số 115/165 phố C, phường TP, quận Đ, thành phố Hà Nội cho vợ chồng ông Đặng Văn Th (anh ruột bà N1) vào ngày 20/11/2007. Ông T cho rằng căn nhà này là tài sản riêng của bản thân do ông T1 (anh ruột đang định cư tại Slovakia) cho riêng ông để mua nhà với giá trị 17.000 USD và việc bán nhà của bà N1 là trái pháp luật. Ông T yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán và đòi lại nhà đất.
2. Động cơ và tính hợp lý của việc bán nhà
– Bà khẳng định phải bán nhà để trả nợ Ngân hàng (400 triệu đồng) và nợ cá nhân (140 triệu đồng từ bà Nguyễn Thị Tâm), đồng thời nuôi con do ông T bỏ nhà đi, không chu cấp đầy đủ.
– Trước khi bán, bà đã đăng tin tìm ông T trên báo/truyền hình nhưng không được hồi âm, nên chỉ có bà và hai con ký giấy tờ (không có chữ ký của ông T).
3. Diễn Biến Pháp Lý Và Các Mốc Thời Gian Quan Trọng
– Tháng 9/2001: Ông Ngô Như T mua nhà đất số 115/165 phố C từ ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Thị L với giá 175.000.000 đồng, nhưng giấy tờ chỉ ghi 150.000.000 đồng.
– Ngày 20/11/2007: Bà Đặng Thị N1 ký giấy bán nhà đất số 115/165 phố C cho vợ chồng ông Đặng Văn Th với giá 500.000.000 đồng, lý do để trả nợ Ngân hàng.
– Ngày 29/11/2007: Bà N1 lại ký Hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng N 400.000.000 đồng với tài sản thế chấp vẫn là nhà đất của vợ chồng ông Th.
-> Hai Khoảng thời gian là 20/11/2007 và 29/11/2007, phát sinh quyền và nghĩa vụ với Ngân hàng là sát nhau khiến ông T nghi ngờ việc bán nhà là giả tạo, nhằm tẩu tán tài sản chung. (Tại phần nhận định của tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhận định chưa đủ căn cứ xác định việc bà N1 thực sự cần bán nhà để trả nợ, hay đây là giao dịch có dấu hiệu thông đồng với người thân (vợ chồng ông Th) nhằm chuyển nhượng tài sản.
– Ngày 05/02/2009: Ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà.
– Ngày 31/5/2012: Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội ra Bản án sơ thẩm số 21/2012/DS-ST:
+ Chấp nhận đơn khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Như T và vợ chồng ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N.
+ Tuyên bố Giấy bán nhà đất được lập ngày 20/11/2007 giữa bà Đặng Thị N1 và ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N là giao dịch dân sự vô hiệu.
+ Buộc ông Ngô Như T và bà Đặng Thị N1 có trách nhiệm thanh toán cho vợ chồng ông Đặng Văn Th và bà Nguyễn Thị N số tiền 1.512.885.000 đồng.
+ Buộc ông Đặng Văn Th và bà Nguyễn Thị N cùng các thành viên khác trong gia đình ông bà phải trả lại toàn bộ nhà đất tại số 115/165 Tổ 49 phố C, phường TP, quận Đ, thành phố Hà Nội cho ông Ngô Như T và bà Đặng Thị N1.
– Ngày 30/12/2013: Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội ra Bản án phúc thẩm số 208/2013/DS-PT, sửa một phần bản án sơ thẩm:
+ Chấp nhận đơn khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Như T và vợ chồng ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N.
+ Tuyên bố Giấy bán nhà đất được lập ngày 20/11/2007 giữa bà Đặng Thị N1 và ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N là giao dịch dân sự vô hiệu.
+ Buộc ông Đặng Văn Th và bà Nguyễn Thị N cùng các thành viên khác trong gia đình ông bà phải trả lại toàn bộ nhà đất tại số 115/165 Tổ 49 phố C, phường TP, quận Đ, thành phố Hà Nội cho ông Ngô Như T và bà Đặng Thị N1.
+ Buộc ông Ngô Như T và bà Đặng Thị N1 có trách nhiệm thanh toán cho vợ chồng ông Đặng Văn Th, bà Nguyễn Thị N các khoản tiền sau: Tiền nhận khi mua bán nhà: 500.000.000 đồng; tiền trị giá cải tạo, xây mới tầng 3: 232.406.632 đồng; bồi thường do lỗi: 613.102.702 đồng. Tổng cộng là: 1.345.509.334 đồng.
– Ngày 12/7/2017: Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ra Quyết định giám đốc thẩm số 26/2017/DS-GĐT, hủy các bản án trước đó và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử lại.
– Ngày 19/12/2016: Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
4. Nhận Định Của Tòa Án
– Về Quyền Sở Hữu Nhà Đất:
Ông T có lời khai cho rằng nhà đất này là tài sản riêng của ông T, được mua từ nguồn tiền (17.000 USD) do ông Ngô Quyết T1cho riêng vào năm 2000. Bà Đặng Thị N1 (vợ ông T) không thừa nhận nhà đất trên là tài sản riêng của ông T, đồng thời xuất trình Sổ ghi chép (do ông T ghi) thể hiện quá trình thu nhập, tiết kiệm của vợ chồng, về việc ông T1cho 200 USD vào năm 2000 và dùng nguồn tiền này để mua nhà. Hơn nữa, nhà đất nêu trên được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân giữa ông T với bà N1. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng ông T, bà N1 là có căn cứ.
– Về Tính Hợp Pháp Của Hợp Đồng Mua Bán:
Giấy bán nhà đất ngày 20/11/2007 vi phạm Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 do không có sự đồng ý của ông T (đồng sở hữu). Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
– Về Việc Bồi Thường:
Tòa án phát hiện nhiều sai sót trong việc định giá phần sửa chữa nhà của ông Th, dẫn đến quyết định không chính xác về số tiền bồi thường. Cụ thể, trong quá trình giải quyết, lúc đầu ông Th cho rằng đã sửa chữa, làm thêm tại nhà đất số 115/165 phố C với chi phí hơn 265.000.000 đồng, sau đó nêu chi phí hết 150.000.000 đồng, cuối cùng đưa ra bảng liệt kê các hạng mục sửa chữa, làm thêm với tổng số tiền là 182.896.000 đồng. Tại Biên bản định giá ngày 11/5/2012, Hội đồng định giá xác định giá trị nhiều hạng mục sửa chữa, làm thêm tăng gấp 3 lần so với yêu cầu của ông Th, dẫn đến tổng giá trị phần sửa chữa, làm thêm của ông Th là 233.836.000 đồng là không phù hợp. Tại Biên bản định giá ngày 08/4/2013, Hội đồng định giá xác định giá trị nhiều hạng mục sửa chữa, làm thêm tương tự Biên bản định giá ngày 11/5/2012, trong đó nhà vệ sinh tầng 1 (chỉ ốp tường, thay bệt) được xác định bằng giá trị nhà vệ sinh tầng 2 (được xây mới, cùng kích thước), dẫn đến tổng giá trị phần sửa chữa, làm thêm của ông Th là 232.406.632 đồng cũng là không chính xác. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận số tiền sửa chữa, làm thêm (182.896.000 đồng) do ông Th đưa ra là đã đảm bảo quyền lợi của vợ chồng ông Th. Trong khi đó, Tòa án cấp phúc thẩm lại buộc vợ chồng ông T phải thanh toán 232.406.632 đồng tiền sửa chữa, làm thêm là không đúng và vượt quá yêu cầu của vợ chồng ông Th.
– Về Án Phí: Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm áp dụng sai quy định về án phí, cần điều chỉnh lại theo Nghị quyết 01/2012/NQ-HĐTP.
5. Quyết Định Của Tòa Án
– Chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm.
– Hủy Bản án phúc thẩm số 208/2013/DS-PT và Bản án sơ thẩm số 21/2012/DS-ST.
– Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
6. Bài Học Rút Ra Từ Vụ Án
– Xác Định Rõ Quyền Sở Hữu Tài Sản: Cần phân biệt rõ tài sản riêng và tài sản chung của vợ chồng, đặc biệt khi giao dịch liên quan đến bất động sản.
– Tuân Thủ Nguyên Tắc Đồng Ý Của Đồng Sở Hữu:
Mọi giao dịch liên quan đến tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu, nếu không sẽ bị vô hiệu.
– Thận Trọng Trong Việc Định Giá Tài Sản: Cần xác minh kỹ lưỡng các chứng cứ, tránh sai sót dẫn đến quyết định không công bằng.
– Áp Dụng Đúng Quy Định Về Án Phí: Tòa án cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về án phí để đảm bảo tính minh bạch.
7. Luật Sư Tân Bình – Hỗ Trợ Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Nếu bạn đang tìm kiếm luật sư chuyên nghiệp để hỗ trợ trong các vụ án liên quan đến Quận Tân Bình hoặc ngoài địa bàn, hãy liên hệ ngay với Luật sư Tân Bình. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý, Luật sư Tân Bình sẽ giúp bạn giải quyết tranh chấp nhanh chóng và bảo vệ quyền lợi tốt nhất. Quy trình tư vấn tại Văn phòng Luật sư của chúng tôi:
1/ Tiếp nhận yêu cầu tư vấn của khách hàng:
(I) Khách hàng có thể liên hệ qua điện thoại, email hoặc đến trực tiếp văn phòng để đặt lịch hẹn tư vấn.
(II) Luật sư sẽ lắng nghe và ghi nhận thông tin ban đầu về vụ việc của khách hàng.
2/ Tư vấn điều kiện chấp nhận yêu cầu từ Tòa: Đánh giá khả năng được chấp nhập yêu cầu với mức chia tài sản cao nhất nhưng đóng án phí thấp nhất dựa trên trường hợp thực tế của khách hàng.
3/ Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: bào gồm đơn khởi kiện; giấy tờ chứng minh mối quan hệ với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan (nếu có), và các tài liệu cần thiết khác.
4/ Làm việc với cơ quan tố tụng: nộp hồ sơ và theo dõi kết quá đối với một số trường hợp tài sản tranh chấp vướng pháp lý như đóng tiền sử dụng đất, tài sản tranh chấp được nhân thừa kế chưa sang tên hay nợ nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế,….
5/ Xử lý các vấn đề phát sinh: hỗ trợ khiếu nại nếu bị từ chối thụ lý hoặc gặp khó khăn trong việc xin cấp các giấy tờ làm chứng cứ khi khởi kiện tại Tòa
6/ Đại điện khách hàng: trong các giai đoạn tố tụng liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Việc Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng cùng khách hàng giải quyết tranh chấp chia tài thừa kế không chỉ giúp khách hàng tiết kiệm thời gián và tiền bạc mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý nếu có luật sư giàu kinh nghiệm đồng hành. Hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận tình!
Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin và quyền lợi của khách hàng.
