Khi người thuê không trả lại tài sản thuê, chủ tài sản có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình? Vụ án “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà 14 Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, Hoàn Kiếm, Hà Nội” diễn ra tại Tòa án Nhân dân quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội vào ngày 03 tháng 4 năm 2025 là một ví dụ điển hình về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán và không trả lại tài sản.
1. Tóm tắt nội dung vụ án
Ông Huỳnh Ngọc T và bà Bùi Thị P là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà tại Biệt thự số 14 phố Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. Vào ngày 01/4/2019, ông Huỳnh Ngọc T (Bên A) và anh Trần Hoài S (Bên B) đã ký “Hợp đồng thuê nhà để ở” với thời hạn thuê 02 năm, từ ngày 01/4/2019 đến ngày 01/4/2021. Giá thuê là 5.500.000 VNĐ mỗi tháng, thanh toán định kỳ 06 tháng/lần. Anh S đã đặt cọc 10.000.000 VNĐ.
Sau khi hợp đồng hết hạn vào ngày 01/4/2021, hai bên tiếp tục thỏa thuận miệng cho thuê do anh S vẫn muốn thuê và thanh toán đầy đủ. Tuy nhiên, đến kỳ thanh toán tháng 5/2024, anh S không tiếp tục nộp tiền thuê. Điều này dẫn đến việc ông Huỳnh Ngọc N (con trai ông T và bà P, người đã được tặng cho quyền sở hữu căn nhà vào ngày 22/9/2023) gửi “Thông báo về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà” cho anh S vào ngày 07/8/2024. Nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc anh Trần Hoài S trả lại nhà và di dời tài sản. Ban đầu, nguyên đơn cũng yêu cầu anh S thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu từ tháng 5/2024 (ước tính 33.000.000 VNĐ cho 6 tháng). Tuy nhiên, tại phiên tòa, nguyên đơn đã rút yêu cầu về việc thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu, đồng ý trừ khoản đặt cọc 10.000.000 VNĐ vào tiền thuê nhà tháng 5 và 6/2024.
2. Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm
– Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Cao Văn Thắng Các Hội thẩm nhân dân:
+ Bà Đào Tuyết Thanh
+ Ông Nguyễn Văn Hiệp
– Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Mai
– Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Hoàn Kiếm tham gia phiên toà: Bà Nguyễn Huyền Trang – Kiểm sát viên.
3. Từ thời điểm thụ lý đến Quyết định đưa vụ án ra xét xử
– Vụ án được thụ lý vào ngày 08/11/2024.
– Quyết định đưa vụ án ra xét xử được ban hành vào ngày 18/02/2025.
-> Số ngày từ thời điểm thụ lý đến Quyết định đưa vụ án ra xét xử là 102 ngày.
4. Diễn biến và các mốc thời gian
– 01/4/2019: Ông Huỳnh Ngọc T và anh Trần Hoài S ký “Hợp đồng thuê nhà để ở” với thời hạn 02 năm (đến 01/4/2021) và giá thuê 5.500.000 VNĐ/tháng.
– 01/4/2021: Hợp đồng thuê nhà hết hạn, hai bên thỏa thuận miệng tiếp tục thuê.
– 22/9/2023: Ông Huỳnh Ngọc T và bà Bùi Thị P ký hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho con trai là ông Huỳnh Ngọc N.
– 13/10/2023: Quyền sở hữu nhà được đăng ký biến động, sang tên ông Huỳnh Ngọc N.
– 13/11/2023: Anh S nộp tiền thuê nhà 6 tháng (từ tháng 11/2023 đến tháng 4/2024).
– 01/5/2024: Đến kỳ thanh toán tiếp theo, anh S không tiếp tục nộp tiền thuê.
– 07/8/2024: Ông Huỳnh Ngọc N gửi “Thông báo về việc chấm dứt Hợp đồng thuê nhà” cho anh S.
– 04/11/2024: Ông Huỳnh Ngọc T nộp đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi nhà.
– 08/11/2024: Tòa án Nhân dân quận Hoàn Kiếm thụ lý vụ án.
– 18/02/2025: Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 08/2025/QĐST-DS được ban hành.
– 14/3/2025: Nguyên đơn sửa đổi, bổ sung, rút một phần yêu cầu khởi kiện.
– 03/4/2025: Tòa án Nhân dân quận Hoàn Kiếm xét xử sơ thẩm.
5. Trình bày của Bị đơn
Tại lời trình bày ngày 21/01/2025, bị đơn anh Trần Hoài S trình bày:
– Nay anh được biết nguyên đơn khởi kiện đòi nhà thuê tại 14 Ngô Thì Nhậm, bản thân anh chỉ đứng ra ký hợp đồng thuê nhà 14 Ngô Thì Nhậm hộ cho công ty, hiện anh đã nghỉ việc, không liên quan, không có quyền lợi gì liên quan đến công ty bất động sản do anh Q làm chủ nữa.
– Anh Trần Hoài S xác nhận đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án và các văn bản tố tụng của Toà án. Anh không có ý kiến gì về việc Toà án nhân dân quận Hoàn Kiếm thụ lý giải quyết vụ án theo thẩm quyền.
– Anh đề nghị Toà án gửi các văn bản tố tụng cho anh theo địa chỉ: Số 1 ngách 11 phố Chợ Khâm Thiên, phường Phương Liên – Thịnh Quang, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội. Số điện thoại liên lạc đăng ký với Công ty V của anh là 0704097194, đây cũng là số zalo của anh. Địa chỉ mail của anh là tran.hoaison2491@gmail.com. Anh đề nghị Toà án báo gọi hoặc gửi văn bản tố tụng cho anh qua thư điện tử theo địa chỉ mail trên.
– Anh chưa có văn bản trình bày ý kiến gửi Toà án, không có tài liệu, chứng cứ gì giao nộp cho Toà án, không có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập gì.
– Về việc nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại số 14 Ngô Thì Nhậm, anh xác nhận có ký Hợp đồng thuê nhà ở tại căn hộ số 14 Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội với thời hạn thuê 2 năm từ ngày 01/4/2019 đến ngày 01/4/2021, giá thuê 5.500.000 VNĐ/tháng, thanh toán định kỳ 6 tháng/lần. Anh đã được xem hợp đồng trong hồ sơ vụ án và xác nhận tài liệu trên là đúng chữ ký của anh. Lý do anh đứng tên ký hợp đồng thuê nhà 14 Ngô Thì Nhậm là do trước đây anh có hợp đồng làm việc cho Công ty B do anh Q làm Giám đốc. Anh không nhớ tên Công ty, chủ công ty tên Q, không rõ họ tên, không rõ thông tin địa chỉ ở đâu. Hiện anh đã nghỉ không làm cho Công ty khoảng 4 năm nay. Khi nghỉ không làm cho Công ty B nữa thì anh đã bàn giao lại nhà 14 Ngô Thì Nhậm cho anh Q. Hiện anh không quản lý, sử dụng nhà 14 Ngô Thì Nhậm, không có tài sản gì ở đây. Khi Công ty thuê, anh Q có sửa lại phía trong nhà 14 Ngô Thì Nhậm, anh không rõ cụ thể giá trị sửa chữa bao nhiêu, không có tài liệu chứng cứ gì nộp cho Tòa án. Tại thời điểm thuê nhà thì Công ty trả tiền thuê nhà đầy đủ, trả cụ thể cho ai, anh không rõ.
6. Nhận định của Tòa án
Tòa án nhận định rằng việc anh Trần Hoài S không tiếp tục thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn là đã vi phạm thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng thuê nhà và vi phạm các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở về Hợp đồng thuê nhà. Việc nguyên đơn đã có thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả nhà thuê đối với bị đơn, khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê nhà, thu hồi nhà cho thuê là có căn cứ.
Tòa án chấp nhận việc thay đổi, bổ sung, rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bao gồm việc rút yêu cầu buộc bị đơn thanh toán tiền thuê nhà còn nợ, và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu này.
Tòa án xác định “Hợp đồng thuê nhà để ở” ngày 01/4/2019 là có thật và hợp pháp. Mặc dù anh S trình bày rằng anh chỉ đứng tên ký hợp đồng hộ cho một công ty và đã bàn giao nhà cho người khác, nhưng anh không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh điều này. Tòa án cũng đã xác minh tại địa chỉ nhà thuê và không có ai đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú hoặc sinh sống thường xuyên tại đó. Do đó, lời khai của bị đơn không có căn cứ.
Tòa án căn cứ vào Điều 472, Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 129, Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 để đưa ra phán quyết. Đặc biệt, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
7. Quyết định của Tòa án
Căn cứ vào các nhận định trên, Hội đồng xét xử quyết định:
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc T đối với bị đơn anh Trần Hoài S về việc “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà ở tại số 14 Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội”.
– Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở ngày 01/4/2019 và thỏa thuận thuê nhà giữa nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc T với bị đơn anh Trần Hoài S về việc thuê nhà ở tại số 14 Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội.
– Buộc bị đơn anh Trần Hoài S và/hoặc bất cứ cá nhân nào (nếu có) đang sinh sống tại diện tích nhà thuê tại số 14 Ngô Thì Nhậm, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội phải di dời toàn bộ tài sản, đồ đạc, trang thiết bị (nếu có) đi nơi khác để bàn giao toàn bộ diện tích nhà nói trên cho nguyên đơn Huỳnh Ngọc T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Ngọc N, bà Bùi Thị P.
– Xác nhận khoản tiền đặt cọc 10.000.000 VNĐ được trừ vào tiền thuê nhà tháng 5 và tháng 6 năm 2024.
– Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Huỳnh Ngọc T xin rút về việc buộc anh Trần Hoài S phải thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu từ tháng 7/2024 trở đi.
– Anh Trần Hoài S phải chịu 300.000 VNĐ án phí dân sự sơ thẩm.
8. Bài học rút ra
Vụ án này mang lại một số bài học quan trọng cho cả bên cho thuê và bên thuê:
– Quyền của chủ sở hữu mới: Trong trường hợp tài sản được chuyển quyền sở hữu (ví dụ như tặng cho), chủ sở hữu mới có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà hoặc thông báo chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
– Luôn lập hợp đồng bằng văn bản và gia hạn hợp đồng rõ ràng: Mặc dù thỏa thuận miệng có thể được công nhận trong một số trường hợp, việc không ký lại hợp đồng hoặc không có văn bản gia hạn rõ ràng sau khi hợp đồng ban đầu hết hạn có thể gây ra những khó khăn trong việc chứng minh các điều khoản và quyền lợi của các bên khi xảy ra tranh chấp.
– Tuân thủ nghĩa vụ thanh toán: Bên thuê cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều khoản thanh toán đã cam kết trong hợp đồng. Việc chậm trễ hoặc không thanh toán tiền thuê nhà có thể dẫn đến việc hợp đồng bị chấm dứt và phải trả lại tài sản.
– Thực hiện đúng nghĩa vụ khi chấm dứt hợp đồng: Khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và di dời tài sản của mình. Việc không thực hiện nghĩa vụ này có thể dẫn đến việc bị kiện ra tòa và bị cưỡng chế thực hiện.
– Lưu giữ đầy đủ tài liệu, chứng cứ: Trong trường hợp có tranh chấp, việc có đầy đủ các tài liệu, chứng cứ như hợp đồng, biên lai thanh toán, thông báo, v.v., là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước Tòa án.
– Quan hệ pháp lý rõ ràng: Đối với bên thuê, nếu việc thuê nhà không phải cho mục đích cá nhân mà cho một tổ chức hoặc cá nhân khác, cần đảm bảo rằng các thỏa thuận này được thể hiện rõ ràng và có bằng chứng cụ thể để tránh việc phải chịu trách nhiệm cá nhân khi có tranh chấp phát sinh.
8. Luật Sư Tân Bình – Hỗ Trợ Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Nếu bạn đang tìm kiếm luật sư chuyên nghiệp để hỗ trợ trong các vụ án liên quan đến Quận Tân Bình hoặc ngoài địa bàn, hãy liên hệ ngay với Luật sư Tân Bình. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý, Luật sư Tân Bình sẽ giúp bạn giải quyết tranh chấp nhanh chóng và bảo vệ quyền lợi tốt nhất. Quy trình tư vấn tại Văn phòng Luật sư của chúng tôi:
1/ Tiếp nhận yêu cầu tư vấn của khách hàng:
(I) Khách hàng có thể liên hệ qua điện thoại, email hoặc đến trực tiếp văn phòng để đặt lịch hẹn tư vấn.
(II) Luật sư sẽ lắng nghe và ghi nhận thông tin ban đầu về vụ việc của khách hàng.
2/ Tư vấn điều kiện chấp nhận yêu cầu từ Tòa: Đánh giá khả năng được chấp nhập yêu cầu với mức chia tài sản cao nhất nhưng đóng án phí thấp nhất dựa trên trường hợp thực tế của khách hàng.
3/ Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: bào gồm đơn khởi kiện; giấy tờ chứng minh mối quan hệ với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan (nếu có), và các tài liệu cần thiết khác.
4/ Làm việc với cơ quan tố tụng: nộp hồ sơ và theo dõi kết quá đối với một số trường hợp tài sản tranh chấp vướng pháp lý như đóng tiền sử dụng đất, tài sản tranh chấp được nhân thừa kế chưa sang tên hay nợ nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế,….
5/ Xử lý các vấn đề phát sinh: hỗ trợ khiếu nại nếu bị từ chối thụ lý hoặc gặp khó khăn trong việc xin cấp các giấy tờ làm chứng cứ khi khởi kiện tại Tòa
6/ Đại điện khách hàng: trong các giai đoạn tố tụng liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Việc Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng cùng khách hàng giải quyết tranh chấp chia tài thừa kế không chỉ giúp khách hàng tiết kiệm thời gián và tiền bạc mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý nếu có luật sư giàu kinh nghiệm đồng hành. Hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận tình!
Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin và quyền lợi của khách hàng.
