Việc thuê quyền sử dụng đất mang lại lợi ích kinh tế, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên không tuân thủ quy định. Vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” tại Tòa án Nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang vào ngày 27 tháng 8 năm 2024 là một minh chứng rõ ràng cho việc thiếu sót trong thủ tục pháp lý có thể dẫn đến hậu quả hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên liên quan.
1. Tóm tắt nội dung vụ án
Ngày 10/02/2016, bà Nguyễn Thị T (nguyên đơn) cho bà Nguyễn Thị N (bị đơn) thuê 4.000m² đất rẫy thuộc thửa đất 583, 584 tại ấp M, xã T, thành phố V, tỉnh Hậu Giang để sản xuất. Hợp đồng thuê có thời hạn 08 năm, từ 10/02/2016 đến 10/02/2024, với giá thuê là 7.000.000 VNĐ/năm. Bà N đã trả trước 7.000.000 VNĐ cho năm đầu tiên.
Nguyên đơn bà T trình bày rằng bà N chỉ trả được tiền thuê 02 năm với tổng số tiền 14.000.000 VNĐ. Bà T yêu cầu bà N phải thanh toán số tiền thuê đất còn thiếu là 35.000.000 VNĐ cho 05 năm (tính đến 10/02/2023). Ngày 26/5/2024, bà T khởi kiện bổ sung, yêu cầu bà N trả 42.000.000 VNĐ cho 06 năm tiền thuê đất chưa thanh toán và 12.000.000 VNĐ chi phí móc gốc cây trên đất (4 công x 3.000.000 VNĐ/công). Bà T cho biết hiện phần đất thuê bà N không còn sử dụng và bà T đang quản lý.
2. Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm
– Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Diệu
– Các Hội thẩm nhân dân:
+ Ông Lê Văn Qui
+ Ông Âu Cần Đông
– Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang: Ông Trương Thanh Tình – Kiểm sát viên.
– Thư ký phiên tòa: Bà Võ Thị Ngọc Nhiệm – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang.
3. Diễn biến và các mốc thời gian
– 10/02/2016: Bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N lập “Giấy thỏa thuận cho thuê đất”.
– Năm 2019: Bà N ngừng canh tác và bỏ đi, không thông báo cho bà T.
– 29/12/2023: Vụ án được Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ thụ lý số 236/2023/TLST-DS.
– 01/8/2024: Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 165/2024/QĐXXST-DS được ban hành.
– 12/8/2024: Quyết định hoãn phiên tòa số 150/2024/QĐST-DS.
– 27/8/2024: Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai.
4. Từ thời điểm thụ lý đến Quyết định đưa vụ án ra xét xử
– Số ngày từ thời điểm thụ lý đến Quyết định đưa vụ án ra xét xử là 216 ngày.
– Vụ án được thụ lý vào ngày 29/12/2023.
-> Quyết định đưa vụ án ra xét xử được ban hành vào ngày 01/8/2024.
5. Trình bày của Bị đơn
Bị đơn bà Nguyễn Thị N trình bày rằng bà có thuê đất của bà T từ ngày 10/02/2016 với diện tích 4.000m² để trồng chanh, thời hạn 08 năm và giá 7.000.000 VNĐ/năm, đúng như nguyên đơn trình bày trong hợp đồng. Tuy nhiên, bà N chỉ canh tác được đến năm 2019 là 03 năm, sau đó đã trả đất và trả tiền cho bà T với số tiền 21.000.000 VNĐ. Bà N cho biết có lập biên nhận khi trả tiền thuê đất nhưng hiện đã thất lạc.
Khi trả đất cho bà T vào năm 2019, bà N tự bỏ đi mà không thông báo cho bà T hay chính quyền địa phương. Trên phần đất lúc đó có khoảng 500 cây chanh đang cho trái. Bà N cho rằng kể từ khi bỏ đi, bà không gặp bà T để trao đổi về việc trả đất cũng như việc cấn trừ hoa màu đã trồng vào tiền thuê đất. Do đó, bà N cho rằng bà T đã hưởng phần hoa màu, và bà N không có trách nhiệm trả tiền thuê đất tiếp, nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T.
Tại phiên tòa, bà N trình bày thêm rằng trong trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bà không yêu cầu đòi lại số tiền 21.000.000 VNĐ đã thanh toán cho bà T. Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu, bà N tự nguyện trả thêm cho bà T tổng số tiền 28.000.000 VNĐ, và bà T có thể dùng số tiền này để thuê người móc gốc cây chanh, trả lại hiện trạng ban đầu của phần đất.
5. Nhận định của Tòa án
Tòa án xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là “tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” theo Điều 500 Bộ luật Dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ.
Về nội dung, Tòa án căn cứ “Giấy thỏa thuận cho thuê đất” lập ngày 10/02/2016 giữa bà T và bà N, xác nhận bà T cho bà N thuê 4.000m² đất rẫy để trồng chanh, thời hạn 08 năm (10/02/2016 – 10/02/2024) với giá 7.000.000 VNĐ/năm. Bà T đã giao đất cho bà N sử dụng từ ngày 10/02/2016.
Tòa án nhận thấy bà N chỉ sử dụng đất đến năm 2019, sau đó bỏ đi mà không thông báo cho bà T hay chính quyền địa phương. Phần đất này do bà T quản lý từ năm 2019 đến nay. Về số tiền thuê đất đã thanh toán, bà T xác định bà N chỉ trả 02 năm với 14.000.000 VNĐ. Mặc dù bà N khai đã thanh toán 21.000.000 VNĐ, nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, do đó Tòa án xác định bà N chỉ thanh toán 14.000.000 VNĐ.
Quan trọng nhất, Tòa án nhận định về hình thức của hợp đồng. Mặc dù hợp đồng được lập thành văn bản và có nội dung phù hợp với Điều 500, 501 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng theo Điều 502, 503 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. “Giấy thỏa thuận cho thuê đất” ngày 10/02/2016 chỉ có xác nhận của Trưởng ấp, không được công chứng, chứng thực hay đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó không có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, yêu cầu của bà T buộc bà N tiếp tục thực hiện hợp đồng và trả 42.000.000 VNĐ tiền thuê đất là không có cơ sở để chấp nhận. Căn cứ Điều 122, 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, Tòa án tuyên bố “Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016” vô hiệu.
6. Quyết định của Tòa án
Căn cứ vào các nhận định trên, Hội đồng xét xử quyết định:
– Tuyên bố “Giấy thỏa thuận cho thuê đất lập ngày 10/02/2016” giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị N là vô hiệu.
– Không chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị T về việc buộc bà Nguyễn Thị N phải trả số tiền thuê đất 42.000.000 VNĐ.
– Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn bà Nguyễn Thị N trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền 28.000.000 VNĐ.
– Đối với số tiền thuê đất 14.000.000 VNĐ mà bà N đã trả cho bà T, do bà N thống nhất đã trả và không yêu cầu đòi lại nên Tòa án không xét.
– Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 1.000.000 VNĐ. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 500.000 VNĐ (đã nộp xong). Bị đơn bà Nguyễn Thị N phải chịu 500.000 VNĐ và có trách nhiệm nộp trả lại cho bà Nguyễn Thị T do bà T đã nộp tạm ứng trước.
– Kể từ ngày nguyên đơn bà Nguyễn Thị T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn bà Nguyễn Thị N chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bà Nguyễn Thị N còn phải chịu lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
– Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và bị đơn bà Nguyễn Thị N.
7. Bài học rút ra
Vụ án này là một bài học quan trọng về tầm quan trọng của việc tuân thủ đúng quy định pháp luật khi thực hiện các giao dịch dân sự, đặc biệt là liên quan đến quyền sử dụng đất:
– Tuân thủ hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất: Mặc dù hợp đồng miệng hay giấy viết tay có thể có giá trị trong một số trường hợp, nhưng đối với các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (như thuê quyền sử dụng đất), pháp luật quy định rõ ràng về hình thức phải được công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc bỏ qua thủ tục này sẽ khiến hợp đồng bị vô hiệu.
– Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Điều này có thể gây ra nhiều rắc rối và thiệt hại nếu các bên không có thỏa thuận rõ ràng hoặc không thể chứng minh được những gì đã thực hiện.
– Lưu giữ chứng cứ: Việc bị đơn không cung cấp được biên nhận thanh toán tiền thuê đất đã khiến Tòa án không thể công nhận lời khai của bà về số tiền đã trả. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lưu giữ đầy đủ các tài liệu, chứng cứ giao dịch.
– Thông báo rõ ràng khi chấm dứt hợp đồng/sử dụng tài sản: Việc bị đơn tự ý bỏ đi mà không thông báo cho chủ đất hay chính quyền địa phương đã gây ra tranh chấp kéo dài và phức tạp, đồng thời khiến bị đơn phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ.
– Tầm quan trọng của pháp luật: Vụ án này cho thấy tầm quan trọng của việc hiểu và tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
8. Luật Sư Tân Bình – Hỗ Trợ Pháp Lý Chuyên Nghiệp
Nếu bạn đang tìm kiếm luật sư chuyên nghiệp để hỗ trợ trong các vụ án liên quan đến Quận Tân Bình hoặc ngoài địa bàn, hãy liên hệ ngay với Luật sư Tân Bình. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý, Luật sư Tân Bình sẽ giúp bạn giải quyết tranh chấp nhanh chóng và bảo vệ quyền lợi tốt nhất. Quy trình tư vấn tại Văn phòng Luật sư của chúng tôi:
1/ Tiếp nhận yêu cầu tư vấn của khách hàng:
(I) Khách hàng có thể liên hệ qua điện thoại, email hoặc đến trực tiếp văn phòng để đặt lịch hẹn tư vấn.
(II) Luật sư sẽ lắng nghe và ghi nhận thông tin ban đầu về vụ việc của khách hàng.
2/ Tư vấn điều kiện chấp nhận yêu cầu từ Tòa: Đánh giá khả năng được chấp nhập yêu cầu với mức chia tài sản cao nhất nhưng đóng án phí thấp nhất dựa trên trường hợp thực tế của khách hàng.
3/ Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: bào gồm đơn khởi kiện; giấy tờ chứng minh mối quan hệ với bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan (nếu có), và các tài liệu cần thiết khác.
4/ Làm việc với cơ quan tố tụng: nộp hồ sơ và theo dõi kết quá đối với một số trường hợp tài sản tranh chấp vướng pháp lý như đóng tiền sử dụng đất, tài sản tranh chấp được nhân thừa kế chưa sang tên hay nợ nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan thuế,….
5/ Xử lý các vấn đề phát sinh: hỗ trợ khiếu nại nếu bị từ chối thụ lý hoặc gặp khó khăn trong việc xin cấp các giấy tờ làm chứng cứ khi khởi kiện tại Tòa
6/ Đại điện khách hàng: trong các giai đoạn tố tụng liên quan nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Việc Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng cùng khách hàng giải quyết tranh chấp chia tài thừa kế không chỉ giúp khách hàng tiết kiệm thời gián và tiền bạc mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý nếu có luật sư giàu kinh nghiệm đồng hành. Hãy liên hệ ngay với Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tận tình!
Chúng tôi cam kết bảo mật thông tin và quyền lợi của khách hàng.
