I. NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo Văn bản số 1476/HC-BĐ ngày 31/01/1958 của Tòa đại biểu Chính phủ, ông Vũ Ngọc Thẩm được tạm giao sử dụng 01 lô đất công diện tích 5x30m (lô số 92B) tại Khu phố 2, thị xã QN, tỉnh NB (cũ) nay là nhà số 27 đường Nguyễn Trãi, thành phố QN, tỉnh BĐ. Tại Văn bản này thể hiện rõ, sau này nếu Chính phủ bán đất thì ông Thẩm phải mua hoặc phải trả tiền thuê đất công kể từ ngày ký Quyết định này cho đến khi mua được đất. Ngày 17/6/1958, ông Vũ Ngọc Thẩm được Tỉnh trưởng tỉnh NB (cũ) cấp Giấy phép xây dựng số 7238/BĐ/HC6 cho phép ông Thẩm được xây dựng một ngôi nhà trên đất.
Ngày 03/12/1958, ông Vũ Ngọc Thẩm lập Giấy bán nhà, bán lại căn nhà đó cho ông Lê Huy Hồng, Giấy bản nhà có xác nhận của chính quyền địa phương thể hiện sau này nếu Chính phủ có bản đất thì ông Hồng phải tôn trọng những điều đã ghi trong Giấy đồng ý tạm chiếm đất của ông Vũ Ngọc Thẩm.
Ngày 25/02/1967, ông Lê Huy Hồng lập Giấy bản đoạn nhà, bán lại căn nhà cho vợ chồng ông Nguyễn Công Biện, bà Thái Thị Nhu, Giấy bản đoạn nhà có xác nhận của chính quyền địa phương lúc bấy giờ.
Ngày 12/6/1989, vợ chồng ông Nguyễn Công Biện, bà Thái Thị Nhu lập Giấy ủy quyền để ông Thái Văn Lợi, bà Trần Thị Ba đứng ra bán nhà số 27 Nguyễn Trãi, Văn bản ủy quyền có xác nhận của UBND xã HĐ, huyện HN, tỉnh NB (cũ).
Ngày 14/6/1989, ông Thái Văn Lợi, bà Trần Thị Ba làm Đơn xin bán ngôi nhà số 27 Nguyễn Trãi cho ông Ngô Văn Tân là Trạm trưởng Trạm Nguyên liệu thuốc lá Gia Lai – Kon Tum – Nghĩa Bình (Trạm Nguyên liệu thuộc Công ty nguyên liệu thuốc lá Nam) và có xác nhận của chính quyền địa phương.
Ngày 24/6/1989, UBND thị xã QN có Phiếu chuyển hồ sơ số 279/PC-UB đến UBND tỉnh NB (cũ) và Sở Xây dựng tỉnh NB (cũ) đề nghị cho sang tên ngôi nhà số 27 Nguyễn Trãi cho Trạm Nguyên liệu thuốc lá Gia Lai – Kon Tum – Nghĩa Bình (Công ty Nguyên liệu thuốc lá Nam) nhưng không được các cơ quan nói trên xem xét, giải quyết.
Năm 2004, thực hiện chính sách cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Công ty Nguyên liệu thuốc lá Nam chuyển thành Công ty cổ phần Hòa Việt.
Ngày 10/6/2011, Công ty cổ phần Hòa Việt sang nhượng nhà số 27 Nguyễn Trãi cho ông Trần Văn Chương theo Hợp đồng sang nhượng tài sản số 01/HĐ- MBTS trên cơ sở Quyết định thành lập Hội đồng thanh lý tài sản của Công ty và Biên bản lấy ý kiến các thành viên Hội đồng thanh lý tài sản của Công ty.
Ngày 21/7/2011, ông Trần Văn Chương lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà số 27 Nguyễn Trãi cho vợ chồng ông Đặng Nguyên Nhân, bà Trương Thị Lộc, Hợp đồng chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền địa phương, cùng ngày ông Đặng Nguyên Nhân, bà Trương Thị Lộc đã chuyển số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và ngày 25/7/20211 chuyển số tiền 100.000.000d (Một trăm triệu đồng) vào tài khoản của Công ty cổ phần Hòa Việt.
Ngày 11/7/2013, ông Đặng Nguyên Nhân, bà Trương Thị Lộc lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà số 27 Nguyễn Trãi cho vợ chồng ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn với giá tiền là 1.200.000.000đồng (Một tỷ hai trăm triệu đồng) nhưng Hợp đồng chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền địa phương, không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Sau khi mua nhà, vợ chồng ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn quản lý, sử dụng nhà và đất ổn định cho đến nay, không có ai tranh chấp.
Ngày 02/5/2019, ông Cư, bà Ấn nộp hồ sơ đề nghị UBND thành phố QN cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà số 27 Nguyễn Trãi. Ngày 15/7/2019, UBND thành phố QN ban hành Thông báo số 467/TB-VP trả lại hồ sơ cho ông Lê Hữu Cư. Sau đó ông Cư thực hiện việc khiếu nại, tại Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN và Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ trả lời ông Lê Hữu Cư đều có nội dung là không xem xét, giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà số 27 Nguyễn Trãi cho vợ chồng ông Cư, bà Ấn với lý do tiền mua nhà, đất số 27 Nguyễn Trãi của Công ty Nguyên liệu thuốc lá Nam có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước nên quyền sử dụng đất tại số 27 Nguyễn Trãi thuộc sở hữu Nhà nước,
Ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN và Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ; buộc UBND thành phố QN thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 Nguyễn Trãi cho vợ chồng ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấng Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN và Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ; buộc UBND thành phố QN thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 Nguyễn Trãi cho vợ chồng ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn.
II. QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Bản án hành chính sơ thẩm số 36/2022/HC-ST ngày 18/7/2022 của Tòa án nhân dân tình BĐ, tuyên xử
“….. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu Cư về việc yêu cầu Tòa án hủy Văn bản số 8678/UBND-TD ngày 30/12/2020 của UBND tỉnh BĐ và Văn bản số 696/UBND-TN ngày 16/3/2020 của UBND thành phố QN, tỉnh BĐ
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu Cư về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hành vi hành chính của UBND thành phố QN, tỉnh BĐ về việc không thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 đường Nguyễn Trãi thành phố QN, tỉnh BĐ cho vợ chồng ông là không đúng quy định.
3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu Cư về việc yêu cầu Tòa án buộc UBND thành phố QN, tỉnh BĐ thực hiện việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 đường Nguyễn Trãi thành phố QN, tỉnh BĐ cho vợ chồng ông theo quy định…”.
Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, lệ phí Tòa án.
Ngày 26/7/2022, ông Lê Hữu Cư kháng cáo toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm.
Bản án hành chính phúc thẩm số 61/2023/HC-PT ngày 17/02/2023 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện, sửa toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu Cư.
III. NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN RÚT KINH NGHIỆM
- Về quá trình sử dụng nhà và đất tại số 27 Nguyễn Trãi, thành phố QN, tỉnh BĐ: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ mà Tòa án thu thập được, thể hiện từ năm 1958 (thời điểm ông Vũ Ngọc Thẩm được tạm giao quyền sử dụng đất) cho đến năm 2013 (thời điểm vợ chồng ông Lê Hữu Cư mua lại ngôi nhà) thì nhà số 27 Nguyễn Trãi đã qua nhiều lần chuyển nhượng và các Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở từ năm 1958 đến năm 1989 đều có xác nhận hoặc cho phép chuyển nhượng của chính quyền địa phương. Các Hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 10/6/2011 giữa ông Trần Văn Chương với vợ chồng ông Đặng Nguyên Nhân, bà Trương Thị Lộc và Hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Đặng Nguyên Nhân, bà Trương Thị Lộc với vợ chồng ông Lê Hữu Cư ngày 11/7/2013 mặc dù không được xác nhận của chính quyền địa phương, không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng sau khi mua nhà các bên đã giao nhận tiền đầy đủ, vợ chồng ông Lê Hữu Cư đã quản lý, sử dụng nhà và đất ổn định cho đến nay, không có ai tranh chấp, quá trình sử dụng nhà và đất vợ chồng ông Cư đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất theo đúng quy định, thể hiện tại các Văn bản số 1476/HC-BĐ ngày 31/01/1958 của Tỉnh trưởng tỉnh NB (cũ); Giấy phép xây dựng số 7238/BDHC/6 do Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) cấp ngày 17/6/1958; Giấy bán nhà của ông Vũ Ngọc Thẩm được Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) xác nhận ngày 03/12/1958; Giấy bán đoạn nhà của ông Lê Huy Hồng được Chế độ Việt Nam Cộng hòa tỉnh NB (cũ) xác nhận ngày 25/02/1967; Giấy ủy quyền bán đoạn nhà ở của vợ chồng ông Nguyễn Công Biện, bà Thái Thị Nhu được UBND xã HĐ xác nhận ngày 12/6/1989; Đơn xin bản nhà của ông Thái Văn Lợi, bà Trần Thị Ba được UBND phường TP xác nhận ngày 14/6/1989; Đơn xin mua nhà và Hồ sơ mua bán nhà của Công ty Nguyên liệu thuốc lá Nam được UBND phường TP xác nhận ngày 20/6/1989 đến Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa Công ty cổ phần Hòa Việt và ông Trần Văn Chương ngày 21/7/2011 và Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với ông Lê Hữu Cư, bà Nguyễn Thị Ngọc Ấn ngày 11/7/2013) cho thấy những người mua, bán nhà số 27 Nguyễn Trãi đều nhận thức được việc họ chỉ có quyền sở hữu nhà ở số 27 Nguyễn Trãi và phải có trách nhiệm đăng ký, kê khai, xác lập quyền sử dụng đất 152m (đo thực tế) nhưng các chủ sử dụng không thực hiện mà chỉ thực hiện việc giao nhận tiền và giao nhận nhà để sử dụng.
Công ty Nguyên liệu thuốc lá Nam không cung cấp được tải liệu, chứng cử thể hiện đã dùng tiền từ ngân sách Nhà nước để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất tại số 27 Nguyễn Trãi, thành phố QN, tỉnh BĐ.
Gia đình ông Lê Hữu Cư cũng như những người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở trước đó đều sử dụng ổn định đến nay không có ai tranh chấp.
- Về căn cứ xác lập quyền sở hữu: Theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì việc nhận chuyển nhượng nhà ở của ông Lê Hữu Cư được pháp luật công nhận và được quyền sở hữu nhà ở số 27 Nguyễn Trãi, thành phố QN, tỉnh BĐ.
Theo Pháp lệnh về nhà ở năm 1991; Điều 56 Luật Đất đai năm 1993; Điều 1 và Điều 10 Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì các giao dịch mua bán nhà ở số 27 Nguyễn Trãi được công nhận là hợp pháp và chủ sử dụng nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Tại thời điểm ông Lê Hữu Cư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại số 27 Nguyễn Trãi nhà không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nên theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, quy định “….7, Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất… “. Đối chiếu với các quy định của pháp luật nêu trên thị trường hợp của ông Lê Hữu Cư phải được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bản án hành chính sơ thẩm số 36/2022/HC-ST ngày 18/7/2022 của Tòa án nhân dân tình BĐ đánh giá chứng cứ không khách quan, không đầy đủ, tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hữu Cư làm ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình ông Cư. Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng căn cứ vào các quy định của pháp luật chấp nhận kháng cáo của người khởi kiện và sửa toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm.
