Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những giao dịch dân sự có giá trị tài sản lớn, thường chỉ thực hiện một vài lần trong đời người. Tuy nhiên, do thiếu kiến thức pháp luật hoặc quá tin tưởng vào bên chuyển nhượng, không ít cá nhân đã ký kết hợp đồng một cách chủ quan, thiếu thận trọng, dẫn đến hệ quả nghiêm trọng như không thể sang tên, bị tranh chấp kéo dài, hoặc thậm chí mất toàn bộ quyền lợi đối với tài sản.
Vậy đâu là những sai lầm phổ biến nhất mà người dân thường mắc phải khi ký hợp đồng mua bán nhà đất? Làm cách nào để hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Bài viết dưới đây của Luật sư Tân Bình – Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng sẽ phân tích cụ thể các vấn đề thường gặp, từ đó đưa ra một số khuyến nghị thiết thực trong thực tiễn giao dịch.
1. Không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi ký kết
Một trong những sai sót nghiêm trọng nhưng lại rất phổ biến trong giao dịch mua bán nhà đất là việc người mua không xác minh đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản. Nhiều trường hợp, người mua chỉ xem sổ đỏ bản photo hoặc nghe theo lời giới thiệu từ môi giới mà không thực hiện tra cứu tại cơ quan có thẩm quyền. Điều này dẫn đến việc không phát hiện ra rằng bất động sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc nằm trong diện quy hoạch.
Việc không nắm rõ các thông tin pháp lý này sẽ khiến người mua có nguy cơ nhận chuyển nhượng tài sản không đủ điều kiện giao dịch, không thể tiến hành sang tên, hoặc không thể sử dụng đúng mục đích. Để tránh rủi ro, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai để xác minh tình trạng pháp lý trước khi đặt bút ký hợp đồng.
2. Giao dịch không qua công chứng – vi phạm hình thức bắt buộc
Một sai lầm đáng tiếc khác thường xảy ra là việc các bên chỉ lập giấy viết tay để xác lập giao dịch, không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp lý.
Trường hợp không công chứng, hợp đồng không thể dùng để làm căn cứ sang tên tại cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời không được Tòa án công nhận khi phát sinh tranh chấp. Ngoài ra, sau khi hoàn tất công chứng, người mua vẫn phải thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thì quyền sở hữu mới được pháp luật ghi nhận.
3. Thiếu quy định rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán và thời điểm giao tài sản
Trong nhiều hợp đồng, các điều khoản về thanh toán và bàn giao tài sản được soạn thảo rất chung chung, không ghi rõ thời gian, hình thức, địa điểm hoặc điều kiện thực hiện. Điều này dẫn đến tình trạng bên mua đã thanh toán xong nhưng bên bán trì hoãn bàn giao đất, hoặc bên bán giao trễ nhưng không có chế tài xử lý.
Mặt khác, nếu các bên không xác định rõ thời điểm chuyển nghĩa vụ nộp thuế, phí thì rất dễ xảy ra tranh cãi. Để đảm bảo quyền lợi, hợp đồng cần thể hiện chi tiết từng đợt thanh toán (về số tiền, thời gian, phương thức) cũng như thời điểm và hình thức bàn giao tài sản, đồng thời xác định rõ bên nào sẽ chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ tài chính liên quan.
4. Không quy định biện pháp xử lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng
Một trong những điểm yếu thường thấy trong hợp đồng mua bán nhà đất là thiếu các điều khoản về chế tài xử lý khi xảy ra vi phạm. Khi không có quy định rõ ràng, bên bị vi phạm thường không có cơ sở để yêu cầu bồi thường hoặc xử lý theo pháp luật.
Để bảo đảm hiệu lực thực thi, hợp đồng cần dự liệu rõ ràng mức phạt vi phạm trong trường hợp bên bán giao tài sản chậm hoặc bên mua chậm thanh toán. Đồng thời, nên có quy định cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng khi một bên vi phạm nghĩa vụ quá thời hạn nhất định, cũng như nghĩa vụ hoàn trả tiền và bồi thường trong trường hợp giao dịch không thể hoàn tất do lỗi của một bên.
5. Không xác minh tư cách pháp lý của bên chuyển nhượng
Trong thực tế, nhiều người mua không xác minh xem người đứng ra ký hợp đồng có thực sự là chủ sở hữu hợp pháp hay không. Một số trường hợp, người môi giới hoặc bên thứ ba đứng tên ký hợp đồng mà không có giấy ủy quyền hợp lệ; hoặc tài sản là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ có một người ký tên mà không có sự đồng thuận của người còn lại.
Hành vi giao dịch trong các trường hợp nêu trên có thể dẫn đến hợp đồng bị tuyên vô hiệu, làm mất hiệu lực toàn bộ giao dịch và gây thiệt hại nghiêm trọng. Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, và xác minh xem người đó có quyền định đoạt tài sản hay không. Trong trường hợp tài sản chung, việc ký kết phải được cả hai vợ chồng đồng ý và cùng ký vào hợp đồng hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp.
6. Tự ý soạn hợp đồng không đúng mẫu, thiếu nội dung pháp lý quan trọng
Vì muốn tiết kiệm chi phí, nhiều người lựa chọn tải hợp đồng mẫu trên mạng hoặc tự viết tay mà không thông qua luật sư hoặc công chứng viên có chuyên môn. Điều này dẫn đến việc hợp đồng thiếu các nội dung bắt buộc, sử dụng ngôn ngữ mơ hồ, hoặc không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Một hợp đồng thiếu chặt chẽ có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ, hoặc không được thi hành khi phát sinh tranh chấp. Để tránh rủi ro, người mua nên sử dụng mẫu hợp đồng do Phòng công chứng cung cấp, hoặc trong trường hợp giao dịch phức tạp, nên nhờ luật sư soạn thảo và tư vấn toàn bộ nội dung nhằm đảm bảo đầy đủ cơ sở pháp lý.
7. Không làm rõ trách nhiệm nộp thuế, phí và chi phí phát sinh
Trong quá trình ký kết hợp đồng, nhiều bên chỉ tập trung vào giá chuyển nhượng mà bỏ qua nội dung liên quan đến nghĩa vụ thuế và phí. Điều này thường dẫn đến mâu thuẫn khi thực hiện, vì không xác định rõ ai là người chịu trách nhiệm nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, chi phí đo đạc, công chứng và các khoản phí hành chính khác.
Việc không làm rõ nghĩa vụ tài chính có thể khiến một bên phải gánh chi phí ngoài dự kiến hoặc chậm trễ trong thủ tục sang tên. Do đó, trong hợp đồng, các bên cần ghi nhận rõ từng loại thuế, phí và trách nhiệm của mỗi bên trong việc kê khai, nộp, và hoàn tất thủ tục hành chính liên quan, đồng thời phải đảm bảo thực hiện đúng thời hạn để tránh bị xử phạt hành chính hoặc truy thu.
Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, nếu không được soạn thảo cẩn trọng và thực hiện đúng trình tự pháp luật, rất dễ tiềm ẩn rủi ro nghiêm trọng về pháp lý. Chỉ một sơ suất nhỏ như thiếu điều khoản xử lý vi phạm, không công chứng, hoặc không xác minh thông tin chủ sở hữu… cũng có thể dẫn đến hậu quả là mất tiền, mất tài sản hoặc phải gánh chịu tranh chấp kéo dài.
Để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch nhà đất, người dân cần lưu ý:
– Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi ký kết.
– Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.
– Soạn thảo hợp đồng đầy đủ nội dung theo quy định, có sự tư vấn của luật sư hoặc công chứng viên.
– Xác định rõ trách nhiệm nộp thuế, lệ phí và hoàn thành thủ tục đăng bộ sang tên đúng thời hạn.
Nếu có bất kỳ nghi ngờ nào trong quá trình mua bán, việc tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc đơn vị pháp lý chuyên nghiệp là cần thiết để phòng ngừa tranh chấp phát sinh và bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Quy trình tư vấn pháp lý tại Văn phòng Luật sư Trần Toàn Thắng
8.1. Tiếp nhận yêu cầu: Khách hàng có thể liên hệ qua điện thoại, email hoặc đến trực tiếp văn phòng. Luật sư ghi nhận thông tin vụ việc và định hướng xử lý ban đầu.
8.2. Phân tích khả năng khởi kiện: Đánh giá điều kiện pháp lý, tư vấn chiến lược khởi kiện tối ưu, cân nhắc lợi ích và chi phí.
8.3. Chuẩn bị hồ sơ: Soạn đơn khởi kiện, hướng dẫn thu thập tài liệu, chứng cứ liên quan đến nhân thân, quyền sở hữu, quan hệ với bên liên quan…
8.4. Làm việc với cơ quan có thẩm quyền: Hỗ trợ nộp và theo dõi hồ sơ tại Tòa án, xử lý các trường hợp vướng mắc như tài sản chưa sang tên, thuế – tài chính, di sản chưa khai nhận.
8.5. Giải quyết tình huống phát sinh: Hỗ trợ khi bị từ chối thụ lý, khiếu nại quyết định sai, xin trích lục – xác minh giấy tờ làm chứng cứ.
8.6. Đại diện tại Tòa án: Luật sư trực tiếp tham gia tố tụng, bảo vệ quyền lợi khách hàng, hỗ trợ hòa giải nếu cần.
Với kinh nghiệm dày dạn và tinh thần trách nhiệm cao, chúng tôi cam kết đồng hành cùng khách hàng trong các vụ việc tranh chấp dân sự, chia tài sản, thừa kế phức tạp, giúp tiết kiệm chi phí và hạn chế rủi ro pháp lý.
👉 Liên hệ ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ tân tâm!
