NỘI DUNG VỤ ÁN.
Ngày 03/4/2018, ông Lưu Văn Duyển ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS tại Văn phòng công chứng Đắk Lắk để mượn nhà đất tại 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk của bà Hoàng Thị Huyên để ở, thời hạn 10 năm.
Bà Huyên cho rằng, ông Duyến đưa người lạ về ở, gây mất trật tự trị an và ông Duyển không đóng tiền điện nên Bà phải đóng thay. Như vậy, ông Duyến đã vi phạm khoản 3, 7 Điều 5 của hợp đồng mượn nhà đất hai bên đã ký. Dù chưa hết hạn hợp đồng, nhưng bà Huyến muốn bán nhà đất và đã nhiều lần yêu cầu ông Duyến trả lại nhà đất, nhưng ông Duyến không trả. Mặt khác, hiện nay ông Duyến đã bị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xử phạt 06 năm tù về tội “Tổ chức đánh bạc” và “Đánh bạc” theo Bản án hình sự sơ thẩm số 52/2019/HSST ngày 28/8/2019 nên bà Huyên khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với ông Duyển và buộc ông Duyến trả nhà đất lại cho bà Huyên.
Bị đơn là ông Lưu Văn Duyến cho rằng, ông Duyến và bà Huyên chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 2014. Tháng 6/2017, ông Duyến và bà Huyện nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Đặng Hoàng Lam và bà Lê Thị Lải thừa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m tại 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân. Thảnh, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Tiền mua lô đất trên là do ông Duyến bán tài sản riêng là nhà đất tại 567 Võ Văn Kiệt, phường Khánh Xuân, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk cho gia đình ông Vũ Đình Cược, bả Hoàng Thị Huệ với giá 920.000.000 đồng vào tháng 05/2017, nhưng ông Duyển để bà Huyên đứng tên trên GCNQSDĐ vì ông Duyến thường xuyên đi làm ăn xa. Khi làm nhà, ông Duyến trực tiếp đi mua vật liệu xây dựng tại cửa hàng vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất Khánh Linh (158 đường Giải Phóng, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột) và trung tâm phân phối và lắp đặt Trang Phát (Km09, quốc lộ 14, xã Hòa Khánh, thành phố Buôn Ma Thuột). Ông Duyến đi mua vật liệu được các chủ cửa hàng xác nhận.
Sau khi xây dựng nhà xong, ông Duyến cùng mẹ Ông là cụ Đỗ Thị Hợp và bà Huyên sinh sống trong căn nhà. Năm 2018, ông Duyến nhập hộ khẩu vào nhà 22 Đồng Sỹ Bình, nhưng vì GCNQSDĐ đứng tên bà Huyên nên ông Duyến phải ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 với bà Huyên.
Vì vậy, ông Duyến không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Huyên và có đơn phản tố yêu cầu tòa án công nhận nhà đất tại 22 Đồng Sỹ Bình là tài sản chung của ông Duyến và bà Huyên.
Bà Lê Thị Lài (người bán đất) trình bày: Vào khoảng tháng 5, tháng 6/2017, vợ chồng bà Lài có chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị Huyên lô đất tại 155/27A Mai Hắc Đế (nay là 22 Đồng Sỹ Bình) với giá 500.000.000 đồng. Bà Huyên và ông Duyến cùng đến đặt cọc cho vợ chồng Bà 10.000.000 đồng. Số tiền còn lại mình bả Huyên trả và ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng.
Ông Vũ Đình Cược (người mua đất của ông Duyến) trình bày: Khoảng tháng 4, tháng 5/2017, vợ chồng Ông mua của ông Lưu Văn Duyến thừa đất diện tích 400m tại địa chỉ 567 Võ Văn Kiệt, phường Khánh Xuân, thành phố Buôn Ma Thuột với giá 920.000.000 đồng. Vợ chồng Ông trả nợ cho Ngân hàng thay ông Duyến 450.000.000 đồng (ông Duyến thế chấp thừa đất tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu), số tiền còn lại 470.000.000 đồng vợ chồng Ông đã thanh toán đủ cho ông Duyến.
Bà Trần Thị Kim Oanh (chủ cửa hàng nội thất Trung Phát) trình bày: Năm 2017, cả ông Duyến và bà Huyên cùng đến cửa hàng của Bà mua gạch men và cùng trả tiền, còn tiền của ai Bà không biết.
QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DS-ST ngày 20/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk quyết định:
“ 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị Huyên.
Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/4/2018 giữa bà Hoàng Thị Huyên và ông Lưu Văn Duyến, được Văn phòng công chứng Đắk Lăk công chứng. Buộc ông Lưu Văn Duyển trả lại quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m tọa lạc tại số 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp GCNQSDĐ số BN 509534 ngày 12/08/2013 cho ông Đặng Hồng Lam và bà Lê Thị Lài. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà Hoàng Thị Huyên, đất có tứ cận như sau…
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc công nhận nhà và đất tại 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk … thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m là tài sản chung của ông Lưu Văn Duyến và bà Hoàng Thị Huyên và yêu cầu tuyên Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS được kỳ kết giữa ông Lưu Văn Duyến và bà Hoàng Thị Huyên ngày 03/4/2018 do Văn phỏng công chứng Đắk Lắk công chứng, chứng thực vô hiệu”.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí theo quy định.
Ngày 03/8/2020, bị đơn ông Lưu Văn Duyến kháng cáo đề nghị công nhận nhà đất tại 22 Đồng Sỹ Bình là tài sản chung của Ông và bà Huyên.
Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DS-PT ngày 04/02/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:
“Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lưu Văn Duyến.
Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2020/DSST ngày 20/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Tuyên xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hoàng Thị Huyên: Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ký kết giữa bà Hoàng Thị Huyên và ông Lưu Văn Duyến, được Văn phòng công chứng Đắk Lắk công chứng ngày 03/4/2018.
Bác yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị Huyên về việc: Buộc ông Lưu Văn Duyến trả lại quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tại số 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp GCNQSDĐ số BN 509534 ngày 12/8/2013 cho ông Đặng Hồng Lam và bà Lê Thị Lài. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà Hoàng Thị Huyên, đất có tử cận như sau….
2. Chấp nhận đơn phản tổ của ông Lưu Văn Duyển:
Công nhận quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc thửa đất số 143, tờ bản đồ số 15, diện tích 83,7m2 tọa lạc tại số 22 Đồng Sỹ Bình, phường Tân Thành, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp GCNQSDĐ số BN 509534 ngày 12/8/2013 cho ông Đặng Hồng Lam và bà Lê Thị Lài. Ngày 20/6/2017, được đăng ký biến động cho bà Hoàng Thị Huyên, đất có tử cận…là tài sản chung của ông Lưu Văn Duyến và bà Hoàng Thị Huyên”.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí theo quy định.
Ngày 09/3/2021, bà Hoàng Thị Huyên có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 83/2021/DS-GĐT ngày 21/9/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 75/KNGĐT-VKS-DS ngày 11/6/2021 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng; hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 42/2021/DSPT ngày 04/02/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk để xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.
NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN RÚT KINH NGHIỆM
Bà Huyên khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà với ông Duyến và buộc ông Duyến trả nhà đất lại cho bà Huyên. Ông Duyến có đơn phản tố đề nghị công nhận nhà đất là tài sản chung của ông Duyến và bà Huyên. Tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” là chưa đúng mà phải xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp đòi nhà đất cho mượn và tranh chấp quyền sở hữu tài sản”.
Ông Duyến và bà Huyên không phải là vợ chồng. Nhà đất chỉ do bà Huyên đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất và ngày 03/4/2018, ông Duyến còn ký Hợp đồng mượn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/2018/HĐMTS mượn nhà đất của bà Huyên để ở. Bà Huyên không thừa nhận ông Duyến cùng góp vốn mua đất và làm nhà. Bà Huyện cho rằng toàn bộ tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền xây dựng nhà là của bà Huyên. Bà Lê Thị Lài (người chuyển nhượng thửa đất) xác nhận ông Duyến có đi cùng bà Huyên đến thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất, nhưng người trả tiền cọc 10.000.000 đồng là bà Huyên. Sau đó, bà Huyên cũng là người trả số tiền 490.000.000 đồng còn lại cho vợ chồng bà Lài. Ngoài ra, bà Huyên còn xuất trình bản sao kê của Ngân hàng thể hiện, trước thời điểm nhận chuyển nhượng đất, bà Huyên có số dư tài khoản 300.000.000 đồng và sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất, bà Huyên đã thế chấp thửa đất vừa nhận chuyển nhượng vay ngân hàng 500.000.000 đồng.
Ông Duyến có đơn phản tố yêu cầu tòa án xác định nhà đất là tài sản chung của Ông và bà Huyên, nhưng ông Duyến không có chứng cứ, tài liệu chứng minh Ông cùng góp tiền mua đất và làm nhà với bà Huyên nên tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Duyến, chỉ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huyên, buộc ông Duyến trả nhà đất cho bà Huyên là có căn cứ, đúng pháp luật. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định, bà Huyên và ông Duyến có quan hệ tình cảm và chung sống như vợ chồng; bà Huyên không chứng minh được nguồn gốc tiền nhận chuyển nhượng đất và tiền xây dựng nhà 22 Đồng Sỹ Bình nên xác định nhà đất là tài sản chung của ông Duyến và bà Huyên là không có căn cứ.
Mặt khác, tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố nhà đất tại 22 Đồng Sỹ Bình là tài sản chung của ông Duyến và bà Huyên nhưng không xác định tỷ lệ sở hữu của mỗi người là giải quyết vụ án không triệt để, bản án không thể thi hành án và các đương sự tiếp tục tranh chấp.
Ngoài ra, hồ sơ vụ án thể hiện quá trình làm nhà, ông Duyến là người đứng ra trông coi, cỏ lúc trả tiền cho người xây dựng nhà và có trả tiền cho người bán vật liệu, tòa án 02 cấp chưa yêu cầu ông Duyến cung cấp chứng cứ để xác định ông Duyến đã bỏ tiền ra khi xây dựng nhà như thế nào, để buộc bả Huyên trả lại cho ông Duyến, mới đảm bảo quyền lợi cho ông Duyến.
