Nội dung vụ án
Ông H được UBND huyện c giao 10,55 ha đất trồng cao su tại xã E, huyện c. Ngày 20/10/1993, giữa Công ty Cao su ĐL với vợ chồng ông H ký kết Hợp đồng kinh tế về việc vay vốn trồng và chăm sóc cao su thiên nhiên, diện tích 10,55 ha. Ngày 10/5/1994, ông H được UBND huyện c cấp GCNQSDĐ diện tích 98.0001112 đổi vói 02 thửa đất (76.950m2 thuộc thửa số 9 và 21.050m2 thuộc thửa sổ 9a, cùng tờ bản đồ số 3 xã E; hai thửa đất này cách nhau một con đường mòn).
Ngày 27/5/1994, giữa ông H với ông T ký kết Giấy cam kết hợp tác kinh tế làm cây cao su có nội dung:
“ …được biết ông H không có người nhà bảo quản vùng cao su xã E. Tôi có điều kiện về nhân lực và kinh tế. Tôi đến cộng tác làm chung với ông H trên diện tích cao su đó là 9,8ha (tôi 50% diện tích và ông H 50% diện tích). Qua bàn bạc chúng tôi thông nhất như sau:
– Mọi công việc và quy trình kỹ thuật về cây cao su tôi thực hiện đầy đủ theo sự chỉ đạo của ông H (trên diện tích 50% hiện có).
– Phần bảo vệ trâu bò và các yếu tố khác tôi chịu trách nhiệm 50% hiện có.
– Đầu tư đưa vào đầy đủ 50% tống số vốn diện tích để chăm sóc cây cao su có hiệu quả kinh tế.
-Trong năm 1993 ông H đã đầu tư thêm tổng số vốn trong đó hàng rào đào hố. Nay tôi gửi lại với số vốn: (là 5 chi vàng để cộng tác với ông H trong năm 1993 mà ông đã chi). Từ tháng 1/1994 đến nay ông H làm và đầu tư là ông hưởng (đến hết tháng 5) Từ thảng 6/1994 làm cỏ và trồng tôi tham gia 50%. Về công tác phí và quản lý phí trích lại tiền mặt cho ông H 5 – 7%) trong số tiền mặt….Biên bản này có giá trị đến thời gian trả hết nợ đầu tư của công ty cao su
Ngày 01/12/2003, Công ty Cao su ĐL và ông H ký lại Hợp đồng kinh tế (thay thế Hợp đồng năm 1993). Năm 2007, ông H chuyển nhượng cho ông B ‘/2 diện tích đât trông cao su còn lại (trừ phần diện tích đã ký Giấy cam kết hợp tác với ông T) nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng. Tháng 10/2017, ông H làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ và tách thành 04 thửa đất (Thửa số 235 (9 cũ) diện tích 40.065m2; thửa số 236 (9 cũ) diện tích 36.885m2; thửa số 237 (9a cũ) diện tích • 6.331m2; thửa số 238 (9a cũ) diện tích 14.719m2. Ngày 22/11/2017, ông H được Sở TNMT tỉnh ĐL cấp 04 GCNQSDĐ đối với 04 thửa đất nêu trên. Ngày 14/12/2017, vợ chồng ông B đã được chỉnh lý biến động sang tên trên GCNQSDĐ đối với 02 thửa đất đã nhận chuyển nhượng từ ông H (thửa 235 và 237).
Ngày 02/01/2018, ông H gửi đơn khởi kiện yêu cầu ông T thanh lý hợp đồng hợp tác kinh tể theo Giấy cam kết lập ngày 27/5/1994 và trả lại toàn bộ 02 thửa đất đang trông cao su. Quá trình giải quyết vụ án, phía ông H cho rằng: Sau khi ký kết họp đồng với ông T, thì ông T có cho vợ chồng ông V (vợ chồng em gái) canh tác và quản lý, nhận chế độ đầu tư 50% và trả nợ cho Công ty Cao su đối với diện tích mình quản lý. Năm 1994, ông V làm thêm căn nhà tạm bằng ván đế canh giữ trâu bò khỏi phá cây cao su. Khoảng năm 2002, nhà gỗ mục nát nên ông H có nói sau này sẽ vừa bán vừa cho ông V 01 ha đất trị giá 60.000.000 đồng. Năm 2002, vợ chồng ông V xây nhà cấp 4, làm sân phơi, xây dựng công trình trên đất. Thực chất của Giấy cam kết ngày 27/5/1994 là ông T chăm sóc cây cho ông H. Việc ông H ký Giấy cam kết thì vợ Ông biết, đồng ý và thời điếm này ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về phía bị đơn ông T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vợ chồng ông V cho rằng: Vào năm 1994, ông H có chuyển nhượng cho ông T 50%/tổng số diện tích 9,8ha đất trồng cây cao su liên kết (tức 49.000m2). Lúc đó do ông T không có điều kiện làm nên ngay sau đó, ông T đã chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích đất nói trên cho vợ chồng ông V và được sự đồng ý của ông H. Ông V là người trực tiếp trả 5 chỉ vàng cho ông H. Lúc đó, ông H nói là Ông chưa có GCNQSDĐ và ông H đang là cán bộ của Công ty Cao su, đang liên kết trồng cây Cao su với Công ty nên không được ghi là giấy bán đất mà chỉ ghi là Giấy cam kết hợp tác kinh tế làm cao su để tránh việc Công ty kiểm tra và thu hồi lại đất. Đồng thời, do ông H không quen biết vợ chồng ông V và vợ chồng ông V cũng không có hộ khẩu tại địa phương nên ông H yêu cầu ông T đứng ra ký hợp đồng. Ông H là người đọc nội dung Giấy cam kết cho ông V viết. Hai bên đã chuyển giao nghĩa vụ trả nợ đầu tư cho Công ty từ ông H sang vợ chồng ông V đồng thời thỏa thuận khi nào trả hết sản lượng cho Công ty (cuối năm 2014), thì sẽ tiến hành làm thủ tục sang nhượng theo quy định. Gia đình ông V canh tác, làm nhà từ năm 1994 đến nay và trực tiếp trả nợ cho Công ty. Từ năm 2015, ông V đã yêu cầu ông H lấy GCNQSDĐ về để làm thủ tục chuyến nhượng nhưng đến năm 2017, ông H mới lấy GCNQSD từ Công ty. Theo yêu cầu của ông H, ngày 22/10/2017, ông V đã đưa 60.000.000 đồng để ông H làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho vợ chồng ông V. Sau đó vợ chồng ông V, vợ chông ông B và ông H cùng đến UBND xã Ea Tar để ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho hai gia đình. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyến nhượng tại UBND xã, ông H chỉ làm thủ tục sang tên cho ông B mà không làm các thủ tục tiếp theo để sang tên cho vợ chồng ông V, mà lại khởi kiện ông T. Ông T và vợ chồng ông V không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông H. Đồng thời, vợ chồng ông V có đơn yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án công nhận diện tích đất 49.000m2 thuộc thửa 9 (cũ) và thửa 9a (cũ) là của vợ chồng ông V; buộc ông H phải sang tên cho vợ chồng ông V theo đúng thỏa thuận.
Quá trình giải quyết của Tòa án
– Bản án sơ thẩm ngày 11/01/2022 của TAND huyện c đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H: Buộc vợ chồng ông V có nghĩa vụ trả lại cho ông H 30.447,9m2 đất, là một phần diện tích thuộc thửa 236 (thửa 236 có diện tích đo đạc thực tế là. 33.142,3m2). Tài sản trên đất gồm có: 951 cây cao su, 500 cây cà phê. Ông H có nghĩa vụ thanh toán lại giá trị 500 cây cà phê cho vợ chồng ông V với số tiền là 122.735.000 đồng. Đối với 951 cây cao su: Sau này thanh lý giá trị vườn cây thì ông H có nghĩa vụ trích lại cho Công ty cao su ĐL 25% giá trị; 75% còn lại ông H được hưởng 1/2 giá trị, còn vợ chổng ông V được hưởng 1/2 giá trị.
Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện độc lập của vợ chồng ông V; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và vợ chồng ông V đối với diện tích đất 10.019,2m2 nằm trên 02 thửa đất mà ông H đã được cấp GCNQSDĐ gồm: + 2.694,6m2 thuộc thửa số 236 (trên đất có 01 căn nhà xây cấp 4, diện tích 114,8m2). Đối với 51 cây cao su có trên đất, sau này thanh lý cây vợ chồng ông V có nghĩa vụ trích lại cho Công ty cao su ĐL 25% giá trị cây; 75% còn lại Vợ chồng ông T được hưởng 1/2 giá trị, ông H được hưởng 1/2 giá trị.
+ 7.324,8m2 thuộc thửa số 238 (theo kết quả đo đạc thực tế, thửa 238 chỉ có 7.324,8m2), trên đất có 803 trụ tiêu.
– Vợ chồng ông V kháng cáo đề nghị công nhận cho vợ chồng ông V được sử dụng toàn bộ diện tích 9,8 ha theo Giấy hợp tác kinh tế lập năm 1994.
– Bản án phúc thẩm ngày 27/5/2022 của TAND tỉnh ĐL quyết định: Chấp nhận một phần kháng cáo, sửa một phần bản án sơ thẩm đối với phần xử lý 1002 cây cao su: Tách việc yêu cầu giải quyết thanh lý 1.002 cây cao su bằng một vụ án khác khi Công ty cao su tiến hành thanh lý và các đương sự có yêu cầu, giữ nguyên các phần khác của Bản án sơ thẩm.
Ngày 14/7/2022, vợ chồng ông V có đơn đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.
Ngày 17/10/2022, Viện trưởng VKSND cấp cao tại Đà Nang ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thấm nêu trên, giao hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.
Những vấn đề pháp lý
Vợ chồng ông V đã giao 5 chỉ vàng và đã quản lý, chăm sóc diện tích vườn cây Cao su (4,9ha) từ năm 1994, đã trả hết nợ đầu tư cho Công ty với tổng sản lượng mủ cao su quy khô tính đến cuối năm 2014 là 17.318,63kg. Việc quản lý và trả nợ tương ứng 1/2 diện tích đất của ông H. Trước năm 2007, mọi giao dịch với Công ty đều do ông H đứng tên; từ năm 2007 (sau khi chuyển nhượng cho ông B 1/2 diện tích còn lại), việc trả nợ, chốt nợ với Công ty do ông V đứng tên thực hiện. Vợ chồng ông V trồng xen canh các loại cây trồng khác và đã làm nhà gỗ từ năm 1994 đến nàm 2022 xây nhà kiên cố để ở (diện tích 114m2) và các công trình khác nhưng ông H không phản đối.
Tại Giấy nhận tiền do ông H lập ngày 22/10/2017 có nội dung: ”Anh Hoành đã nhận 60 (triệu) trong đó là chi phí làm giấy tờ và chi phí khác. Số tiền còn lại và nợ cũ sẽ thanh toán sau khi nhận giấy tờ (quyển sử dụng đất) Người làm chứng ông B xác định ông H có nhận 60.000.000d của ông V để làm bìa đỏ. Tại đơn khởi kiện, ông H cho rằng trị giá hợp đồng hợp tác là 60.000.000d chứ không phải là Ông hứa chuyển nhượng 1 ha đất cho ông V năm 2002 với giá 60.000.OOOđ. Theo các tài liệu do VKSND cấp cao tại Đà Nẵng thu thập từ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk thì chi phí làm bìa đỏ của ông B vào tháng 10/2017 đối với diện tích 46.396m2 (chưa bao gồm chi phí đo đạc) là 50.254.840đ (trong đó lệ phí trước bạ 6.959.400 đồng; thuế thu nhập cá nhân: 43.295.440đ); giá trị 1ha đất nông nghiệp theo giá nhà nước làm căn cứ tính thuế là 302.582.608đ. Như vậy, số tiền 60.000.000đ mà ông H nhận của ông V trong năm 2017 là để làm GCNQSDĐ của 4,9ha chứ không phải giá trị chuyển nhượng của 1ha đất như lời khai nại của phía ông H.
Vợ chồng ông V khai rằng, sau khi đưa tiền cho ông H làm bìa đỏ, ngày 22/10/2017, vợ chồng ông V và ông H cùng đến UBND xã E để ký Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất mà gia đình ông V đang quản lý (nhưng sau đó ông V đối ý không chịu ký). Điều này là phù hợp với lời khai của ông Y là Chủ tịch xã E vào năm 2017. Như vậy, nếu không có việc chuyển nhượng 4,9ha từ năm 1994 giữa ông H với vợ chồng ông V, thì tại sao hai bên lại đến UBND xã E ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 10/2017 đồng thời ông V đưa cho ông H 60.000.000đ để làm bìa đỏ đối với diện tích 4,9ha.
Ông H cho rằng thực chất của Giấy cam kết lập năm 1994 là ông T chăm sóc cây cho ông H, 5 chỉ vàng là để trả cho 1/2 tiền đầu tư của ông H trong năm 1993 là không phù hợp với thực tế quản lý vì theo các tài liệu thu thập được thì từ tháng 6/1994, ông Tuyền làm cỏ, trồng lại phần lớn cây cao su do cây bị trâu bò phá và đầu tư trên 50% diện tích mà ông H được giao năm 1993; ông V là người trực tiếp giao dịch và thực hiện nghĩa vụ với Công ty cao su ĐL.
Tòa án chỉ căn cứ vào lời khai của ông H để công nhận việc ông H chuyển nhượng cho vợ chồng ông V 10.019,2m là không có cơ sở và mâu thuẫn với giá trị đất, chi phí làm GCNQSDĐ thực tế của ông B (là người nhận chuyển nhượng diện tích còn lại của ông H).
Với các tình tiết và tài liệu chứng cứ nêu trên có cơ sở khẳng định, thực chất của Giấy cam kết hợp tác kinh tế làm cây cao su lập ngày 10/5/1994 là ông H chuyển nhượng 4,9ha đất cho ông V với giá 5 chỉ vàng. Theo tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất giữa ông ông H với vợ chồng ông V được công nhận.
Ngoài ra, việc Bản án phúc thẩm tuyên buộc vợ chồng ông V trả lại cho ông H diện tích đất 30.447,9m, nhưng lại không tuyên buộc ông H phải trả giá trị 951 cây cao su có trên phần diện tích 30.447,9m là không giải quyết triệt để vụ án.
Vì vậy, tại Quyết định giám đốc thẩm số 60/2022/DS-GĐT ngày 01/12/2022 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng đã chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng VKSND cấp cao tại Đà Nẵng.
