Nội dung vụ án như sau:
Nguồn gốc thửa đất đang tranh chấp, trước đây thuộc quyền sở hữu của ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại. Năm 2002, ông Đỗ Hữu Ái, bà | Nguyễn Thị Ngọc Lại đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông Trần Văn Hiệp và bà “Phạm Thị Minh Đoan. Sau đó ông Trần Văn Hiệp và bà Phạm Thị Minh Đoàn tiếp tục chuyển nhượng lại một phần thửa đất cho vợ chồng ông Lê Minh Chính, bà Phạm Thị Thùy Mỹ với diện tích là 1.624m, tọa lạc tại thôn Ninh Tịnh, xã Ninh Phước, huyện Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa,
Các bên chuyển nhượng cho nhau đều bằng giấy viết tay, chưa được sang tên, đổi chủ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông Đỗ Hữu Ái và bà Nguyễn Thị Ngọc Lại.
Năm 2009, ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại đã trực tiếp lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho vợ chồng ông Lê Minh Chính, bà Phạm Thị Thùy Mỹ dùng với phần đất mà vợ chồng ông Lê Minh Chính và bà Phạm Thị Thủy Mỹ đã thỏa thuận mua lại của ông Trần Văn Hiệp, bà Phạm Thị Minh Đoan. Cụ thể là thửa đất số 37, số 38 và một phần thửa đất số 25, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại thôn Ninh Tịnh, xã Ninh Phước, huyện Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa, diện tích là 1.624 m. Hợp đồng chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân xã Ninh Phước, huyện Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa chứng thực ngày 31/12/2009.
Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Trần Văn Hiệp, bà Phạm Thị Minh Đoan. Năm 2002, ông Lê Minh Chính đã xây trại nuôi tôm giống trên thửa đất và thuê ông Đặng Văn Lưu làm kỹ thuật tại trại từ năm 2002. đến năm 2004. Sau đó ông Phạm Minh Chính không nuôi tôm giống nữa, nên ông Đặng Văn Lưu xin cho em trai là ông Đặng Xuân Chung vào ở nhờ.
Trong thời gian ở nhờ, ông Đặng Xuân Chung đã cơi nới thêm 02 phòng ngủ trên trại tôm của ông Chính; đập bỏ hàng rào mặt đường do ông Chính xây.
Sau đó, ông Lê Minh Chính được biết ông Đặng Văn Lưu đã làm thủ tục đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của ông và đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Trung Khánh.
Nay, ông Lê Minh Chính khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Ông Đặng Văn Lưu giao trả quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà ông đã nhận chuyển nhượng trực tiếp từ ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại, nay là thùa đất số 77, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.177m3 (đo thực tế); hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đúng tên ông Đặng Văn Lưu đối với thửa đất nêu trên.
Bị đơn ông Đặng Văn Lưu, bà Nguyễn Thị Như Nguyệt cho rằng, năm 2001, ông Đặng Văn Lưu mua của ông Đỗ Hữu Ái lô đất trên. Vì đất chưa có sổ đỏ nên ông Đỗ Hữu Ái và ông Đặng Văn Lưu chỉ mua bán bằng giấy viết tay với nhau, hai bên đã giao nhận đất và tiền theo thỏa thuận. Khi ông Đặng Văn Lưu mua đất thì trên đất không có tài sản gì. Sau khi mua đất, ông Đặng Văn Lưu đã dựng một căn nhà tạm để giữ đất, xây trại để nuôi tôm giống và cho gia đình người em ruột là ông Đặng Xuân Chung ở để trông coi trại tôm
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Đỗ Hữu Ái đã giao giấy chứng nhận cho ông Đặng Văn Lưu giữ, chưa làm thủ tục tách số. Năm 2016 khi có nhu cầu làm sổ đỏ, ông Đặng Văn Lưu và hộ gia đình ông Đỗ Hữu Ái đã làm thủ tục tách sổ và ký Hợp đồng chuyển nhượng lô đất cho ông Đặng Văn Lưu. Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đặng Văn Lưu và hộ gia đình ông Đỗ Hữu Ái đã được Ủy ban nhân dân xã Ninh Phước, huyện Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa chứng thực ngày 11/07/2016, số chứng thực 79. Trên cơ sở hồ sơ chuyển nhượng, Ủy ban nhân dân Thị xã Ninh Hòa đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đặng Văn Lưu vào ngày 15/08/2016,
Vì vậy, bị đơn ông Đặng Văn Lưu đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Minh Chính.
Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung Khánh, trình bày:
Năm 2018, ông có mua đất của ông Đặng Văn Lưu. Khi ông mua trên đất không có tài sản gì vì cơn bão số 12, tháng 11/2017 đã tàn phá hư hỏng tất cả nhà cửa, trại. Ông và vợ chồng ông Đặng Văn Lưu đã ra phòng công chứng ký Hợp đồng mua bán lô đất trên đây. Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông. Kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận thì Ông là chủ sử dụng hợp pháp của lô đất.
Sau khi mua bán xong, ông Đặng Văn Lưu có hỏi thuê lại lô đất để cho gia đình người em sử dụng, ông đồng ý. Trong thời gian thuê lô đất, ông tiếp tục đồng ý cho em ông Đặng Văn Lưu xây căn nhà cấp 4 tạm để tạo điều kiện cho họ có chỗ ở và trông nom lô đất do ông ở xa.
Tại Văn bản số 3269/UBND ngày 15/10/2018, Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa trình bày:
… Thửa đất số 77, tờ bản đồ số 27, xã Ninh Phước, diện tích 1.177 có nguồn gốc được tách ra từ thửa số 76, tờ bản đồ 27, diện tích 10.821,6m do ông Đặng Văn Lưu nhận chuyển nhượng từ hộ ông Đỗ Hữu đi, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại, trú tại thôn Ninh Tịnh, xã Ninh Phước, thị xã Ninh Hòa, được Ủy ban nhân dân xã Ninh Phước chúng thực theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số chứng thực 79, quyển số 01-SCT/HĐGD ngày 11/7/2016.
Trên cơ sở đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận của ông Đặng Văn Lưu và kết quả kiểm tra hồ sơ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Ninh Hòa, ông Đặng Văn Lưu được Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CHO2341 ngày 15/8/2016 tại thửa đất nêu trên. Như vậy về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đặng Văn Lưu là phù hợp với quy định của pháp luật.
Mặc khác, ông Đặng Văn Lưu đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất nêu trên cho ông Nguyễn Trung Khánh, trú tại thôn Ninh Tịnh, xã Ninh Phước, thị xã Ninh Hòa, được Văn phỏng công chứng Đinh Văn chứng thực theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 30400, quyển số 61/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 30/01/2018 và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kỳ xác nhận nội dung biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại trang 3 Giấy chứng nhận, do đó thửa đất trên hiện thuộc quyền quản lý sử dụng của ông Nguyễn Trung Khánh…”.
Quá trình giải quyết của Tòa án
Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, quyết định: “…Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Minh Chính.
1. Đình chỉ một phần yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Minh Chinh về việc yêu cầu người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đặng Xuân Chung bồi thường thiệt hại tổng số tiền là 70.000.000₫ (Bảy mươi triệu đồng).
2. Công nhận thửa đất số 77, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.177m2 tọa lạc tại thôn Ninh Tịnh, xã Ninh Phước, huyện Ninh Hỏa (nay là thị xã Ninh Hòa), tỉnh Khánh Hòa, nhà và các công trình khác gắn liền với đất theo sơ đồ vị trí thừa đất
(Ranh giới theo GCN) và các bản vẽ hiện trạng nhà (có miêu tả chi tiết) kèm theo bản án thuộc sở hữu của ông Lê Minh Chinh và bà Phạm Thị Thùy Mỹ.
3. Buộc ông Đặng Văn Lưu, ông Đặng Xuân Chung, bà Nguyễn Thị Hà, bà Đặng Thị Thu, bà Đặng Thị Hương, cháu Đặng Xuân Lâm và ông Nguyễn Trung Khánh phải trả lại thửa đất số 77, tờ bản đồ số 27, diện tích 1.177m2 theo sơ đồ vị trí thửa đất (Ranh giới theo GCN) và các bản vẽ hiện trạng nhà (có miêu tả chi tiết) kèm theo bản án cho ông Lê Minh Chính và bà Phạm Thị Thùy Mỹ.
4. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH02341 ngày 15/8/2016 của Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa cấp cho ông Đặng Văn Lưu.
5. Hủy xác nhận nội dung biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại trang 3 Giấy chứng nhận của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sang tên cho ông Nguyễn Trung Khánh.
6. Ông Lê Minh Chính và bà Phạm Thị Thủy Mỹ có quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xin đăng ký điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo điểm 2 của phần quyết định này.
7. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Minh Chính hỗ trợ cho ông Đặng Xuân Chung 30.000.000₫ (Ba mươi triệu đồng) công sức trông coi, quản lý nhà và đất…
Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và thi hành án theo quy định của pháp luật.
Ngày 27/02/2020 bị đơn ông Đặng Văn Lưu và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung Khánh kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.
Tại Bản án phúc thẩm số 97/2021/DS-PT ngày 09/3/2021, Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa để giải quyết lại vụ án.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Về thủ tục tố tụng:
Trong qua trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, ngày 25/5/2019 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung Khánh có ” Đơn yêu cầu độc lập…”, yêu cầu Toà án tuyên huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại với ông Lê Minh Chính do Ủy ban nhân dân xã Ninh Phước chứng thực ngày 31/12/2009, số chứng thực 52, quyển số 01/TP/CC-SCT/HĐGD, nhưng Toà án cấp sơ thẩm không thực hiện việc yêu cầu nộp tạm ứng án phi và tiến hành thụ lý yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là không đúng theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 73, Điều 201, Điều 202 Bộ luật tố tụng dân sự, là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự.
Hồ sơ vụ án có 03 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, gồm Hợp đồng chuyển nhượng giữa hộ ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại với ông Lê Minh Chính; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Đỗ Hữu Ái, bà Nguyễn Thị Ngọc Lại với ông Đặng Văn Lưu; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đặng Văn Lưu với ông Nguyễn Trung Khánh. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án Toà án cấp sơ thẩm chưa làm rõ diện tích đất mà ông Ái, bà Lại chuyển nhượng cho ông Chính có đúng bằng diện tích đất mà trước đây ông Hiệp, bà Đoan chuyển nhượng cho ông Chỉnh hay không?. Vì ông Hiệp, bà Đoan không có lời khai về việc chuyển nhượng cho ông Chính, chính xác bao nhiêu mẻ đất mà chỉ khai theo trí nhớ là 2 sào đất. Bên cạnh đó, Toà án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ diện tích đất mà ông Ái, bà Lại chuyển nhượng cho ông Lưu có phải là diện tích đất mà ông Ái, bà Lại chuyển nhượng cho ông Chính hay không?. Vì năm 2009, ông Ái, bà Lại chuyển nhượng cho ông Chính thửa số 37, 38 và một phần thửa số 25, cùng tờ bản đồ số 27 với tổng diện tích là 1.624m. Đến năm 2016, ông Ải, bà Lại chuyển nhượng cho ông Lưu thừa số 77, tờ bản đồ số 27, với diện tích 1.177m”. Diện tích đất giữa các lần chuyển nhượng không giống nhau nhưng chưa được làm rõ.
Đối với tài sản trên đất: Tại Biên bản ghi lời khai của đương sự, ông Lê Minh Chính, trình bảy: “…Sau khi nhận chuyển nhượng Tôi xây dựng một trại nuôi tôm giống, gồm 60 hồ bê tông để nuôi thuỷ sản, một khu nhà ở cho công nhân, tường gạch, mái lợp tôn, trụ bê tông, sân xi măng… tổng giá trị khoảng 01 tỷ đồng…”. Ông Đặng Xuân Chung khai: “…Tôi chỉ là người thuê đất và sinh sống trên đó, khi Tôi thuê trại để nuôi trồng thuỷ sản và trông coi miếng đất, trên đất đã có sẵn hồ trại, tôi thuê chỉ nuôi trồng trên kiến trúc có sẵn, hàng năm chỉ sửa chữa những chỗ hư hỏng…”
Tại Biên bản xác minh của Toà án cấp sơ thẩm thể hiện: … hiện nay gia đình ông Đặng Xuân Chung đang quản lý sử dụng diện tích đất 1.177m2 mà Ủy ban nhân dân thị xã Ninh Hoà cấp cho ông Đặng Văn Lưu ngày 15/8/2016…”.
Như vậy, trên diện tích đất đang tranh chấp có tài sản nhưng Toà án cấp sơ thẩm chưa điều tra làm rõ mà chỉ “…Đo vẽ hiện trạng theo sự chỉ dẫn của các bên đương sự…Ngoài ra Toà án không làm gì thêm…”. Việc xem xét thẩm định của Toà án như vậy là không đúng với quy định tại khoản 2 Điều 101 Bộ luật tố tụng dân sự.
Về bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 có yêu cầu độc lập: Ngày 30/01/2018, ông Đặng Văn Lưu đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất nêu trên cho ông Nguyễn Trung Khánh, Văn phòng công chứng Đinh Văn chứng thực theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 30400 và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, thị xã Ninh Hoà, tỉnh Khánh Hoà ký xác nhận nội dung biến động đất đai do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại trang 3 Giấy chứng nhận. Như vậy ông Đặng Văn Lưu đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Trung Khánh nhưng Toà án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Đặng Văn Lưu, (và ông Đặng Xuân Chung, bà Nguyễn Thị Hà, bà Đặng Thị Hương. cháu Đặng Xuân Lâm và ông Nguyễn Trung Khánh) phải trả lại thửa đất số 77, từ bản đồ số 27, diện tích 1.177m, nhà và các công trình khác gắn liền với đất cho ông Lê Minh Chính và bà Phạm Thị Thuỷ Mỹ, mà không điều tra làm rõ ông Đặng Văn Lưu đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Trung Khánh như thế nào để bảo vệ quyền lợi người thứ 3 ngay tinh.
Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Toà án nhân dân cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đặng Văn Lưu và ông Nguyễn Trung Khánh vô hiệu, nhưng không xem xét, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng, quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng, việc điều tra để giải quyết vụ án không đầy đủ, nên huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
